浅析郑州市房产的现状

浅析郑州市房产的现状

摘要：郑州房地产发展历史与郑州市民收入发展对比

关键词：房地产，现状

郑州市作为河南省的省会，把郑州市建设成为社会主义现代化的商贸城市和国家中西部的区域性中心城市，是全市城市性质的定位和发展的奋斗日标。为此，早在20世纪90年代初期，郑州市就提出了“稳定第一产业、调整优化第二产业、强力发展第三产业”的产业方针。在中共郑州市委、市人民政府的正确领导下，郑州市的住宅建设和房地产业作为郑州商贸城建设的重要行业和第三产业中迅速崛起的一支生力军．始终保持着强劲的发展势头。

住宅建设和房地产业是国民经济的一个重要行业，房地产业产品从国民经济宏观上看是一种最终产品，它可以直接满足人民群众不断增长的物质文化生活水平的迫切要求和生产部门的投资需求；同时房地产业还是一个具有较强裂变效应的行业，据测算它可以直接带动的行业达86个，约占经济类行业的24％ ，每增加1元的房地产投资可诱发4.1元的总产出[1]。因此房地产业在经济社会发展中具有刺激消费和扩大投资、带动相关行业发展和拉动国民经济增长的重大作用。改革开放以来，郑州市的住宅和房地产产业出现了历史性飞跃，得到了长足的发展。尤其是进入新世纪以来，郑州市的市场投资环境得到了更好的改善与发展，房地产企业如雨后春笋般出现。

目前，郑州市现有房地产企业514家，在开发项目的企业有120余家，具有二级资质以上的开发企业有31家。年开发规模在5万平方米以上的企业有20家，开发量占到总开发量的35％ ；剩余100余家开发企业中有88家开发规模在2.5万平方米，开发量占总开发量的50％[2]。

一、郑州房地产发展历史

1978年开始到1985年，郑州市开始进行房改试点，成立房地产开发公司进行房屋建设和旧城改造，处理对私自改造中的房产遗留问题等；1986年到1992年是郑州市住房改革起步时期。全市开展第一次房屋普查，建立了全市统一的房产档案，房地产市场得到初步培育和发展[3]。房地产综合开发步入正轨，以优惠售房、集资建房、押金出租、以息代租、租赁保证金为主要内容的住房制度改革迈出了新的一步；1993年到1997年成为郑州市商品房取得了较快发展。住房制度改革进一步深化，住房公积金制度建立，公有住房出售加快，开放住房二级市场，经济适用住房(安居工程)建设取得了进步。住宅建设突飞猛进，物业管理开始起步，房地产市场体系和产权保障制度基本形成，房地产业在全市国民经济中的地位和作用日益显现出来，对改变城市面貌、提高居住水平、增加财政收入、带动相关产业发展和拉动经济增长起到了积极作用，但也出现房地产过热、空置商品房数量增加等问题；1997年以来房地产业发展日益成熟，开始驶入健康、有序、高速增长的发展轨道，以郑州房地产大厦启用和郑州房地产交易中心

开张运行为标志，全市住宅建设和房地产工作呈现出大行业、大市场、大流通 大发展、大贡献的工作格局。

10多年前，郑州人均住房面积不足9平方米，如今人均住房面积约25平方米，增长了2倍左右；商品房均价约600元∕平方米，如今5000多元∕平方米，增长了7倍多[4]。虽然郑州的房价没有一线城市的疯狂，但也是演绎着大幅度的上涨趋势。以下图2.2是2000年到2009年商品房均价折线走势图：

2.2 郑州市2002 -2009年商品房均价

还应该指出的是进入2010年之后郑州市商品房价格继续走高，例如：一月份商品房均价为4862元∕平方米，二月份商品房均价为5234元∕平方米，三月份商品房均价为5270元∕平方米。首季度，郑州商品房均价为5270/平方米，市区商品房共销售面积271.19万平方米[5]。2011年数据，参见郑州市房地产保障和房地产管理局官方网站http://www.zzfdc.gov.cn的楼市快报，2011年的房价持续上升，均价达到了6000-8000元左右。总体来看，郑州市的房价在大幅度的攀升。

二、郑州市民收入发展

根据资料计算所得，2009年郑州市城镇居民人均收入17000元，按户均3人计算，家庭年收入为5.1万元，按照2009年商品住宅均价4910元，买一套100平方米的住宅需49.1万元，是当年家庭年收入的9.63倍。如剔除低价位商品房价格的影响，市区房价与收入比超过11倍。按世界银行提出的房价应是家庭年收入的3—6倍的标准来衡量，郑州房价收入比明显偏高[6]。举个例子，假设一个郑州市在岗职工购买一套50平方米的商品房住宅，购房情况如表2.1计算：

表2.1 2002年-2009年郑州市在岗职工购房年限

从表2.1中可以看出，一个在岗职工如果要购买一套50平方米的住房，要用8-9年工资才能负担得起，而且工资只能用于购买住房的支出。此外，从商品住宅均价与城镇居民可支配收入的粗略比较，可以看出房价相对于城镇居民可支配收入上涨较快。2003年—2006年城镇居民可支配收入由8346.25元增加至11822元，增长幅度为41.64%；郑州市住宅商品房均价由2003年2318元/平方米增加到2006年12月份的3672元/平方米，增长幅度为58.41%。

从2002-2009年的人均工资水平与商品房住房价格已形成了鲜明的对比，

2006年之后，郑州市房地产行业高速发展，虽然受到2008年全球金融危机的影响，但商品房价格还是稳步攀升，据郑州市住房保障和房地产管理局发布的2010年2月份房地产数据显示：郑州市商品房价格已经超过5200元/平方米，并有继续攀升的趋势！然而郑州市居民的人均收入却并没有随着商品房价格的步步攀升而得到与之相适应的增长。

据统计我国固定资产投资增长速度非常快，而房地产投资在固定资产投资中占相当大的比例，2006年达到19382.46亿，2007年达到25279.65亿，较06年增长30.20％ ，而2008年较2007年增长20.9％，投资规模达到30579.82亿元。2006年，郑州市城镇固定资产投资839.93亿元，比上年增长39.7%，在中部城市完成投资排名第三（与2005年持平），增幅排名第二（与2005年持平）。郑州市房地产开发投资亦是持续增长。2006年，郑州市房地产投资229.89亿元，比上年增长36.8%，在中部城市完成投资排名第四（与2005年持平），增幅位居第二（与2005年持平）。

从图2.3 中可以看到：2000年-2003年郑州的人均收入增幅仅达到40.63%，2003年-2006年郑州的人均收入增幅仅达到41.64%，2006年-2009年郑州的人均收入增幅仅达到43.80%。从图2.1与图2.3的增幅可以看出，随着郑州市的经济总量的高速增加，郑州市的人均收入也在稳步的增加，但是郑州市的人均收入增加幅度都远远低于郑州市经济总量的增长幅度，不能满足居民购房的经济需求。

图2.3 2000年-2009年郑州市人均收入

通过数据，对比分析：2000年郑州市商品房平均销售价格每平方米1880元，至2005年商品房平均销售价格增长到每平方米2966元，涨幅达到了57.77%；2009年商品房平均销售价格增长到每平方米4910元，涨幅达到了67.57%，到2011年一季度为止，郑州市商品房平均销售价格已超过每平方米6000元，部分楼盘售价高达万元，房价上涨过快。

城镇居民收入及消费能力与房价涨幅的差距进一步拉大。

参考文献：

[1] 孙小素. 我国商品房价格合理性分析[J].理论探索，2006(1) .

[2] 张海蔚．中国房地产价格决定机制研究[J]．上海金融，2009(3) .

[3] 薛从彬．论合理的房地产价格及其相应的政策措施[J]．资源开发与市场，2009(5) .

[4] 谌贵璇.房价何时回归理性[J].当代党办，2007(2) .

[5] （英）Richard Saxon著.中庭建筑开发与设计[M].戴复东，吴庐生等译.北京：中国工业建筑出版社，1990.

[6] 张鹏.中国房地产价格研究[J].社科论坛．2008 (17) .

注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。