如何认定“唯一住房”是否超出“生活所必需”

⼀、被执⾏⼈名下仅登记有⼀套“唯⼀住房”，对该“唯⼀住房”什么情形下可以执⾏?

登记在被执⾏⼈名下虽只有⼀套住房，但有下列情形之⼀的，⼈民法院对登记在其名下的“唯⼀住房”仍可执⾏：(⼀)对被执⾏⼈有赡养、扶养、抚养义务的⼈名下有其他能够维持⽣活必需的居住房屋的;(⼆)⼀审诉讼或仲裁⽴案后，被执⾏⼈为逃避债务转让其名下其他房屋的;

(三)被执⾏⼈在其户籍所在地或拟执⾏的“唯⼀住房”所在地农村享有宅基地并⾃建住房或被执⾏⼈享有⼩产权房等权属上有瑕疵⽽⽆法⾃由流转的住房的;

(四)被执⾏⼈将其“唯⼀住房”⽤于出租、出借或虽未出租、出借，但超过⼀年⽆⼈居住的;(五)被执⾏⼈的“唯⼀住房”系执⾏依据确定的被执⾏⼈应当交付的房屋的;

(六)申请执⾏⼈按照当地廉租住房保障⾯积标准为被执⾏⼈及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地(县级市、县、区范围)房屋租赁市场平均租⾦标准从该房屋的变价款中扣除五⾄⼋年房屋租⾦的;

(七)其他可以执⾏的情形。

⼆、如何认定“唯⼀住房”是否超出“⽣活所必需”?

是否超过“⽣活所必需”由各地法院根据经济发展⽔平⾃⾏确定，原则上参照以下标准：

(⼀)⾯积过⼤。住房建筑⾯积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障⾯积的150%的;(例：南京三⼈以上廉租住房保障⾯积为50平⽅⽶，若拟执⾏的“唯⼀住房”⾯积达到50×150%=75平⽅⽶，便可认为超过⽣活所必需)(⼆)市场价值过⾼。住房建筑⾯积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障⾯积且房屋单价达到当地(县级市、县、区范围)住房均价的150%的。(例：若南京某区拟执⾏“唯⼀住房”建筑⾯积为65平⽅⽶，其所在区的住房均价为10000元/平⽅⽶，但因“唯⼀住房”为学区房或其他因素，其市场价值达到15000元/平⽅⽶，则可认为超过⽣活所必需)

对于已经依法设定抵押的“唯⼀住房”，申请执⾏⼈为抵押权⼈的，⼈民法院⽆需审查其是否超过“⽣活所必需”，可以执⾏，但被执⾏⼈为低保对象且⽆法⾃⾏解决居住问题的除外。

三、执⾏“唯⼀住房”应遵循哪些原则?

为均衡保障债权⼈的债权与被执⾏⼈的居住权，执⾏“唯⼀住房”时应遵循以下原则：

(⼀)穷尽其他执⾏措施原则。⼀般情况下，若有证据证明被执⾏⼈有其他财产可供执⾏的，不宜对其“唯⼀住房”采取处分性执⾏措施。

(⼆)申请⼈申请在先原则。执⾏被执⾏⼈的“唯⼀住房”应以申请执⾏⼈的申请为前置条件，⼈民法院不得依职权主动对被执⾏⼈的“唯⼀住房”采取处分性执⾏措施。

(三)解决临时住房在先原则。对于确实⽆处居住的被执⾏⼈，在对其“唯⼀住房”采取处分性执⾏措施前，宜事先解决好被执⾏⼈及其所扶养家属的临时住房，由申请执⾏⼈提供临时性住房或先⾏垫付租房费⽤。

(四)有益执⾏原则。执⾏“唯⼀住房”时，应当综合考量处置该房产时可能产⽣的评估、公告、执⾏、⽣活保障等费⽤，若除去上述各项费⽤后并⽆余值或余值不⼤，则原则上不宜对该“唯⼀住房”采取处分性执⾏措施。

四、执⾏“唯⼀住房”程序上应当如何操作?

⼈民法院在执⾏“唯⼀住房”时，可按以下程序进⾏：

(⼀)应申请执⾏⼈申请执⾏“唯⼀住房”，⼈民法院应当要求申请执⾏⼈出具⾃愿提供临时住房或承担临时住房租⾦的承诺书，对于需要⽀付⽣活保障费⽤的被执⾏⼈，申请执⾏⼈需在承诺书中⼀并承诺同意从变价款中⽀付此笔费⽤。

(⼆)执⾏⼈员对于拟拍卖的“唯⼀住房”，应当查明住房基本情况、被执⾏⼈及其所扶养家属的⼈数等信息，填写拍卖呈报表，并在呈报表中说明符合唯⼀住房处置条件的理由和对被执⾏⼈及其所扶养家属的⽣活保障措施。经合议庭讨论后报执⾏局长或分管院长审批。

(三)准予拍卖的，应当向被执⾏⼈发出执⾏裁定书和迁出告知书。不符合拍卖条件的，应当及时告知申请执⾏⼈并说明理由。

(四)执⾏裁定书和迁出告知书送达后，被执⾏⼈未在指定的期限内腾空房屋的，执⾏法院可以作出强制迁出裁定和公告，强制执⾏。

(五)对拟执⾏的“唯⼀住房”依法评估交付拍卖。(六)拍卖成交扣除相关费⽤后，其余部分依法分配。五、执⾏“唯⼀住房”时，被执⾏⼈的临时住房如何解决?

执⾏“唯⼀住房”前，应⾸先解决好被执⾏⼈及其所扶养家属的临时住房，临时住房的⾯积标准参照当地廉租住房的⾯积标准;临时住房的地段可参照被执⾏⼈的合理要求，尽量⽅便其⽣活、⼯作。

申请执⾏⼈⾃愿提供临时住房的，使⽤期限原则上不超过六个⽉。申请执⾏⼈提供的临时住房可计收租⾦，租⾦标准由申请执⾏⼈和被执⾏⼈双⽅协商确定，协商不成的，由⼈民法院参照当地房屋租赁市场平均租⾦标准确定。

被执⾏⼈⾃⾏租房的，可由申请执⾏⼈先⾏垫付六个⽉的租⾦。

上述使⽤房屋的费⽤或租⾦应从保留给被执⾏⼈的⽣活保障费⽤中予以扣除。对于本解答第⼀条所列情形，原则上可以不再为被执⾏⼈解决临时住房。六、哪些情况下应当对被执⾏⼈及其所扶养家属给予⽣活保障?如何保障?

对于本解答第⼀条所列情形，原则上可以不再为被执⾏⼈及其所扶养的家属给予⽣活保障;对于本解答第⼆条第⼀款所列超出“⽣活所必需”的情形，⼀般应当为被执⾏⼈及其所扶养的家属提供⽣活保障。

为被执⾏⼈及其所扶养家属提供⽣活保障可采取以下⽅式：

(⼀)保留租⾦。申请执⾏⼈同意参照当地房屋租赁市场平均租⾦标准从该房屋的变价款中扣除五⾄⼋年租⾦作为被执⾏⼈及其所扶养家属的⽣活保障费⽤。此笔款项可在房屋变价款中先⾏提留。⼈民法院不得对其强制执⾏。(⼆)房屋置换。申请执⾏⼈⾃愿以以⼩换⼤、以远换近、以劣换优等⽅式为被执⾏⼈及其所扶养家属提供保障其基本⽣活的住房，与被执⾏⼈的“唯⼀住房”进⾏置换，置换房屋的⾯积、地段可参照本解答关于临时住房的标准。