2016年上半年江西省房地产估价师《制度与政策》：物业服务企业资质管理制度模拟试题

质管理制度模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是。 A：指数平滑法 B：市场因子推演法 C：德尔非法

D：销售人员意见综合法 E：借款合同 2、从2006～2010年，某市商品房开工量分别为30万m2、60万m2、80万m2、95万m2、120万m2，若以2006年为基期，则2010年该市商品房开工量的定基增长速度为__%。 A．100 B．200 C．300 D．400 3、估价对象土地2004年的纯收益为500万元，预计2005年到2009年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该土地剩余经济寿命无穷大，该类土地的报酬率为8％，则用未来数据资本化法计算的该房地产2005年1月1日的收益价格为。 A：6866万元 B：6713万元 C：7161万元 D：7661万元

E：工业用地的监测点评估价格

4、假设银行一年期存款利率为2.28％，贷款利率为5.85％，投资市场的平均收益率为12％，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为 A：4.42％ B：8.11％ C：8.13％ D：9.54％ E：借款合同

5、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3 405元／㎡、3 565 元／㎡、3 730元／㎡、3 905元／㎡、4 075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为．【2007年考题】 A：4 075．0元／㎡ B：4 242．5元／㎡ C：4 410．0元／㎡

D：4 577．5元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

6、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和__对其价值有着重大影响。

A．房地产相邻关系的限制 B．房地产权利的限制 C．房地产政府监督 D．银行利率

7、调查对象是指根据调查目的确定的现象。 A：总体单位 B：总体 C：个体 D：标志

E：执行层的组织协调

8、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000㎡，可售建筑面积为8000㎡，销售单价为1.6万元／㎡，若报酬率为8％，折现率为10％。则测算该写字楼开发完成后的现值是万元。 A：9616.83 B：10161.05 C：12021.04 D：12800

E：工业用地的监测点评估价格

9、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得。 A：抵押人无权优先受偿

B：抵押人有权对全部房地产优先受偿 C：抵押权人有权优先受偿 D：抵押权人无权优先受偿 E：工业用地的监测点评估价格

10、具有“平均收益等于边际收益等于产品市场价格”特征的市场类型是。 A：完全竞争市场 B：完全垄断市场 C：寡头垄断市场 D：垄断竞争市场 E：执行层的组织协调

11、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是。 A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 E：工业用地的监测点评估价格

12、物业管理公司对小区内所有房地产拥有__。 A．产权 B．使用权

C．部分收益权 D．经营管理权

13、某工业用地的土地面积为10 000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为__万元 A．500 B．1000 C．2250 D．3000

14、某类房地产2000-2008年的价格如表10-1所示，根据最小二乘法拟合一直线趋势方程，并用这个方程式预测该类房地产2009年的价格为． A：4 855．33元／㎡ B：4 868．86元／㎡ C：4 978．32元／㎡ D：5 447．22元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

15、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为。 A：2.00％ B：2.13％ C：2.22％ D：2.50％

E：工业用地的监测点评估价格 16、会计的基本职能不包括__。 A．反映职能 B．监督职能 C．管理职能 D．控制职能

17、是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。 A：国內生产总值 B：国民生产总值 C：国内生产净值 D：国民收入

E：执行层的组织协调

18、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房作抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是。 A：18％ B：25％ C：30％ D：50％ E：借款合同

19、是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。 A：土地转化率 B：开发强度系数 C：开发投资杠杆率 D：住房可支付性指数 E：借款合同

20、以下__因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素。 A．开发成本的变化 B．收入的变化 C．价格的变化

D．开发商对未来的预期

21、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业__的一个百分比。 A．有效毛租金收入 B．净经营收入

C．潜在毛租金收入 D．税后现金流

22、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。 A．43万元 B．112.5万元 C．123.3万元 D．150万元

23、下列关于资产的分类及特点的表述，不正确的是。

A：按流动性进行分类，可以分为流动资产、长期资产和非流动资产 B：一般来说，流动资产所占比例越大，说明企业资产的变现能力越弱 C：按资产有无实物形态可以分为有形资产和无形资产

D：将专利、商标这些不具有物质形态，能够给企业带来超额利润的资产称为无形资产

E：执行层的组织协调

24、有一宗房产交易，成交价格为3 000元／㎡，付款方式是首付10％，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0．5％，其一次支付的实际成交价格为。 A：3 000元／㎡ B：2 700元／㎡ C：2 914元／㎡ D：2 500元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

25、__是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。 A．总效用 B．边际效用 C．总效用率 D．边际效用率

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符

合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。 A．承租人愿意承担的费用 B．承租人的承受能力 C．业主希望的投资回报率

D．同类型物业的市场供求关系 2、合同生效应具备下列条件__。 A．当事人具有相应的民事行为能力 B．应该使用相应的示范文本 C．意思表达真实

D．不能损害另一方利益

E．不违反法律和社会公共利益 3、下列不应免征房产税的有。 A：职工自用住房

B：企业创办的学校用于教学的房产 C：产权不确定的及有纠纷的房产 D：经有关部门鉴定的危险房屋 E：执行层的组织协调

4、2007年上半年，A市住房平均价格为3600元/m2，B市住房平均价格为4800元/m2，则A、B两市2007年上半年住房平均价格的比较相对指标等于__。 A．60% B．70% C．75% D．80%

5、提议召开业主大会临时会议的业主达到__%以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。 A．10 B．15 C．20 D．25

6、下列对于信托的性质叙述有误的一项是__。

A．信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为 B．信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人

C．受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬

D．信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定

7、甲将其房屋委托中介服务机构卖给乙，成交价格为20万元。按照国家规定，房地产中介服务机构应收取买卖代理费用最高为__元。 A．10000 B．20000 C．50000 D．60000

8、管理中心运作住房公积金的基本要求是。

A：效益性 B：安全性 C：流动性 D：风险性

E：执行层的组织协调

9、某房地产占地面积40000m2，上存楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3000m2乙楼建筑面积为3层，每层6000m2；丙楼6层，每层7500m2，则该宗土地的建筑覆盖率为__。 A．242.4% B．50% C．41.259% D．187.5%

10、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以。 A：提高投资收益 B：降低系统风险 C：降低个别风险 D：使投资毫无风险 E：借款合同

11、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括。

A：定期收取的物业管理服务费

B：物业共用部位、共用设备设施维修资金 C：政府的扶持

D：对长期拖欠物业费业主的罚款 E：开发建设单位给予一定的支持

12、集体土地上的房屋拍卖应向当地__申请，获批准后方可进行拍卖。 A．人民法院 B．公安机关 C．人民检察院 D．乡级人民政府

13、下列关于w房屋拆迁公司在房屋拆迁中，对公益事业房屋的认定和表述，不正确的是。

A：公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业 B：公益事业多为非营利的社会福利事业

C：根据其服务对象，凡是为大多数老百姓服务，应认定为公益事业

D：根据其服务对象，凡是排他性的且不是共享性的，可以认定为公益事业 E：只要是为大多数老百姓服务，且房屋有经营、有收益，就应认定为公益事业 14、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是__。 A．项目的交通组织规划 B．项目构成及平面布置 C．项目的建筑规划 D．城市土地利用规划

15、引起建筑物折旧的因素包括。

A：地震

B：电梯数量不够 C：酸雨 D：单行道

E：门窗的自然破损

16、主要的调查手段是问卷，答卷一般包括__两种。 A．收集式 B．开放式 C．闭合式 D．检索式 E．收敛式

17、以下不属于销售费用的是__。 A．广告费

B．售楼处建设费 C．销售人员费用 D．交易手续费

18、一笔贷款，实际利率是10%，每两年一计息，则其名义利率是（）。 A．10% B．9.5% C．11% D．10.65%

19、按照规定，分层、分套的房屋拍卖，买受人按取得相应比例的土地使用权。 A：分摊的建筑面积 B：房屋拍卖的建筑年代 C：房屋拍卖的建筑区域 D：房屋拍卖人的许可 E：执行层的组织协调

20、开发商对投标人进行资格审查时应考虑__方面。 A．企业注册证明和技术等级 B．主要施工经历 C．技术力量简况

D．施工机械设备简况 E．存在拒工的承建项目

21、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。 A．简单平均法 B．移动平均法

C．加权移动平均法 D．指数平滑法

22、我国现行法律制度体系包括。 A：法律 B：行政法规 C：地方性法规 D：部门规章

E：技术规范

23、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是（）。 A．无差异性营销 B．差异性营销 C．定制性营销 D．集中性营销

24、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2hm2 (公顷)，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10hm 2，该耕地近3年平均年产值为10000元/hm 2。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。

A．不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人 B．该耕地的土地补偿费最少为60万元 C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人

D．由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费 25、一般投资机会研究可分为。 A：地区研究 B：部门研究 C：系统研究 D：政策研究

E：以利用资源为基础的研究