土地增值税影响测算

政策 解读

土地增值税影响测算

——国税发〔2006〕187号文件解读

一、影响结果探讨

（一）影响结果示意图

注：开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费

用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的１０％以内计算扣除。

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设（一）、（二项）成本为1；（三）项成本为0.1；面积为1.6634

增值额

增值税

税后利润

销售均价

20% 0 0.406 1 20.1% 0.084 0.336 1.0009 28.4% 0.119 0.406 1.0751 50% 0.2116 0.59 1.2714 50.1% 0.212 0.591 1.2734 100% 0.508 0.9725 1.7449 100.1% 0.509 0.9732 1.7459 200% 1.312 1.678 2.7804 200.1% 1.313 1.679 2.7815

假设成本在价格拉升中没有发生变化，则土地增值税对润影响如下：

附件：价格拉升在各个税档对利润的影响测算

设面积=1，价格增幅为X，税后利润增幅为Y，则有

增值额 价格增幅

税后利润增幅 （绝对值） （绝对值） 20%以下

X

Y=0.8054 X 20%-50% X Y=0.5638 X 50%-100% X Y=0.4854 X 100%-200% X Y=0.4094 X 200%以上

X

Y=0.3378 X

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如下图所示

4.543.532.521.510.50020%以下120%-50%250%-100%34100%-200%5200%以上

不同税档上，每单位价格的拉升获取的利润增幅呈递减状态。

（二）在税挡临界点，价格拉升对利润的影响分析

增值额20% 设销售均价为X 价格增幅为T

面积为Y（不变） （一）、（二）项成本为Z（在价格拉升中没有发生变化） （三）项成本为0.1*Z 税后利润增幅为R

R=（1-15%）{(1-30%)[（X+T）*Y-（X+T）*Y*5.25%-1.1Z]+0.2Z*30%}-（1-15%）（XY-XY*5.25%-1.1Z） =0.85*（-0.2842 XY+0.6633TY+0.39 Z）

设Z=1，当增额=19.9%时，解得销售收入=1.6634，即XY=1.6634，Y=1.6634/X

代入(0.663T-0.2842X)Y+0.39 Z≥0

求得T/ X≥7.51%，即价格必须拉升7.51%以上，税后利润才能比原价格水平获取的利润大。

增值额50% 设销售均价为X 价格增幅为T

面积为Y（不变） （一）、（二）项成本为Z（在价格拉升中没有发生变化）

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（三）项成本为0.1*Z 税后利润增幅为R

R=（1-15%）{(1-40%)[（X+T）*Y-（X+T）*Y*5.25%-1.1Z]+0.2Z*40%+[1.3 Z+ （X+T）Y*5.25%]*5%}-（1-15%）[(1-30%)(XY-XY*5.25%-1.1Z)+0.2Z*30%]

=0.85*(0.571125 XY+0.571125 T Y-0.515 Z)-0.85*(0.66325 XY -0.71 Z) =0.85*(0.571125 T Y-0.092125 XY+0.195 Z)

设Z=1，当增额=49.9%时，解得销售收入=2.1152，即XY=2.1152，Y=2.1152/X

代入(0.571125 T-0.092125X)Y+0.195 Z≥0

求得T/ X≥0，即价格拉升幅度只要大于0，税后利润就能比原价格水平获取的利润大。

增值额100% 设销售均价为X 价格增幅为T

面积为Y（不变） （一）、（二）项成本为Z（在价格拉升中没有发生变化） （三）项成本为0.1*Z 税后利润增幅为R

R=（1-15%）{(1-50%)[（X+T）*Y-（X+T）*Y*5.25%-1.1Z]+0.2Z*50%+[1.3 Z+ （X+T）Y*5.25%]*15%}-（1-15%）{(1-40%)[XY-XY*5.25%-1.1Z]+0.2Z*40%+[1.3 Z+XY*5.25%]*5%} =0.85*(0.481625 XY+0. 481625 T Y-0.255 Z)-0.85*(0.571125 XY -0.515 Z) =0.85*(0. 481625 T Y-0.0895 XY+0.26 Z)

设Z=1，当增额=99.9%时，解得销售收入=2.9034，即XY=2.9034，Y=2.9034/X

代入0. 481625 T Y-0.0895 XY+0.26 Z≥0

求得T/ X≥0，即价格拉升幅度只要大于0，税后利润就能比原价格水平获取的利润大。

增值额200% 设销售均价为X 价格增幅为T

面积为Y（不变） （一）、（二）项成本为Z（在价格拉升中没有发生变化） （三）项成本为0.1*Z 税后利润增幅为R

R=（1-15%）{(1-60%)[（X+T）*Y-（X+T）*Y*5.25%-1.1Z]+0.2Z*60%+[1.3 Z+ （X+T）Y*5.25%]*35%}- （1-15%）{(1-50%)[XY-XY*5.25%-1.1Z]+0.2Z*50%+[1.3 Z+XY*5.25%]*15%} =0.85*(0.397375 XY+0. 397375 T Y+0.135 Z)-0.85*(0.481625 XY -0.255Z)

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=0.85*(0. 394975 T Y-0.08425 XY+0.39 Z)

设Z=1，当增额=199.9%时，解得销售收入=4.6272，即XY=4.6272，Y=4.6272/X

代入0. 394975 T Y-0.08425 XY+0.39 Z≥0

求得T/ X≥0，即价格拉升幅度只要大于0，税后利润就能比原价格水平获取的利润大。

（三）价格拉升对于税后利润的影响测算

普通住宅增值额幅度20%以下

设销售均价为X 价格增幅为T

面积为Y（不变） （一）、（二）项成本为Z（在价格拉升中没有发生变化） （三）项成本为0.1*Z 税后利润增幅为R

营业税及附加为销售收入的5.25% 增值税免征为0

企业所得税为15%（非经济特区为33%） 则有

R=（1-15%）[（X+T）*Y-（X+T）*Y*5.25%-1.1Z]- （1-15%）（XY-XY*5.25%-1.1Z） =0.85*（T Y- T Y*5.25%） =0.8054 *T Y

非普通住宅增值额幅度50%以下（普通住宅20%-50%）

设销售均价为X 价格增幅为T

面积为Y（不变） （一）、（二）项成本为Z（在价格拉升中没有发生变化） （三）项成本为0.1*Z 税后利润增幅为R

营业税及附加为销售收入的5.25% 增值税为增值额*30%

企业所得税为15%（非经济特区为33%） 则有

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R=（1-15%）{(1-30%)[（X+T）*Y-（X+T）*Y*5.25%-1.1Z]+0.2Z*30%}- （1-15%）[(1-30%)(XY-XY*5.25%-1.1Z)+0.2Z*30%] =0.85*0.7*（T Y- T Y*5.25%） =0.5638 *T Y

增值额幅度50%-100%

设销售均价为X 价格增幅为T

面积为Y（不变） （一）、（二）项成本为Z（在价格拉升中没有发生变化） （三）项成本为0.1*Z 税后利润增幅为R

营业税及附加为销售收入的5.25% 增值税为增值额*40%-(1.3 Z+税金)*5% 企业所得税为15%（非经济特区为33%）

则有

R=（1-15%）{(1-40%)[（X+T）*Y-（X+T）*Y*5.25%-1.1Z]+0.2Z*40%+[1.3 Z+ （X+T）Y*5.25%]*5%}- （1-15%）[(1-40%)(XY-XY*5.25%-1.1Z)+0.2Z*40%+（1.3 Z+ XY*5.25%）*5%] =0.85*[0.6*（T Y- T Y*5.25%）+ T Y*5.25%*5%] =0.4854 *T Y

增值额幅度100%-200%

设销售均价为X 价格增幅为T

面积为Y（不变） （一）、（二）项成本为Z（在价格拉升中没有发生变化） （三）项成本为0.1*Z 税后利润增幅为R

营业税及附加为销售收入的5.25%

增值税为增值额*50%-(1.3 Z+税金)*15% 企业所得税为15%（非经济特区为33%）

则有

R=（1-15%）{(1-50%)[（X+T）*Y-（X+T）*Y*5.25%-1.1Z]+0.2Z*50%+[1.3 Z+ （X+T）Y*5.25%]*15%}- （1-15%）[(1-50%)(XY-XY*5.25%-1.1Z)+0.2Z*50%+（1.3 Z+ XY*5.25%）*15%] =0.85*[0.5*（T Y- T Y*5.25%）+ T Y*5.25%*15%]

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=0.4094 *T Y

增值额幅度大于200%

设销售均价为X 价格增幅为T

面积为Y（不变） （一）、（二）项成本为Z（在价格拉升中没有发生变化） （三）项成本为0.1*Z 税后利润增幅为R

营业税及附加为销售收入的5.25%

增值税为增值额*60%-(1.3 Z+税金)*35% 企业所得税为15%（非经济特区为33%）

则有

R=（1-15%）{(1-60%)[（X+T）*Y-（X+T）*Y*5.25%-1.1Z]+0.2Z*60%+[1.3 Z+ （X+T）Y*5.25%]*35%}- （1-15%）[(1-60%)(XY-XY*5.25%-1.1Z)+0.2Z*60%+（1.3 Z+ XY*5.25%）*35%] =0.85*[0.4*（T Y- T Y*5.25%）+ T Y*5.25%*35%] =0.3378 *T Y

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二、不同地价成本的影响测算

注：开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的１０％以内计算扣除。

增值额 （1）楼面地价 （2）建安成本+

前期成本+间接费

用等

20%

3000 4000 6000 8000 2500 2500 2500 2500 （3）期间费用

[（1）+（2）]*10%

原始价格 灰色价格区间

550 650 850 1050 9157 10822 14152 17481 9158 10823 14153 17482 9847 11637 15218 18798 689

814

1065

1316

注：单位为元/平方米。原始价格为增值额在20%时的销售价格，此时普通住宅免征增值税。

灰色价格区间指在此价格区间获取的利润，低于原始价格的利润，价格的拉升对于利润的增加没有贡献。

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政策 解读 增值额 （1）楼面地20% (2)+10% (2)+15% (2)+20%(2)+50%(2)+80% (2)+100%成本追加 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 价 （2）建安成本+公建成本+前期成2500 2750 2875 3000 3750 4500 5000 本+间接费用等 （3）期间费用[（1）+550 575 587.5 600 675 750 800 （2）]*10% 原始价格 9157 9573 9781 9889 11238 12487 13319 灰色价格空9158 9574 9782 9990 11239 12488 13320 间 9847 10294 10518 10742 12085 13427 14322 689 720 736 752 846 939 1002

注：单位为元/平方米。原始价格为增值额在20%时的销售价格，此时普通住宅免征增值税。

灰色价格区间指在此价格区间获取的利润，低于原始价格的利润，价格的拉升对于利润的增加没有贡献。

增值额 20%

成本追加

(2)+10%

(2)+15%

(2)+20%

(2)+50%

(2)+80%

(2)+100%

（1）楼面地

价 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 （2）建安成本+前期成本+间接费2500 2750 2875 3000 3750 4500 5000

用等 （3）期间费用[（1）+650 675 687.5 700 775 850 900 （2）]*10% 原始价格 10822 11238 11446 11654 12903 14152 14984 灰色价格空

10823 11239 11447 11655 12904 14153 14985 间

11637 12085 12308 12532 13875 15218 16113 814

846

861

877

971

1065

1128

注：单位为元/平方米。原始价格为增值额在20%时的销售价格，此时普通住宅免征增值税。

灰色价格区间指在此价格区间获取的利润，低于原始价格的利润，价格的拉升对于利润的增加没有贡献。

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政策 解读 增值额 20% 成本追加 (2)+10% (2)+15% (2)+20%(2)+50%(2)+80% (2)+100%（1）楼面地价 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 （2）建安成本+前期成本+间接费2500 2750 2875 3000 3750 4500 5000 用等 （3）期间费用[（1）+850 875 887.5 900 975 1050 1100 （2）]*10% 原始价格 14152 14568 14776 14984 16233 17481 18314 灰色价格空14153 14567 14777 14985 16234 17482 18315 间 15218 15665 15889 16113 17455 18798 19693 1065 1098 1112 1128 1221 1316 1378

注：单位为元/平方米。原始价格为增值额在20%时的销售价格，此时普通住宅免征增值税。

灰色价格区间指在此价格区间获取的利润，低于原始价格的利润，价格的拉升对于利润的增加没有贡献。

增值额 20%

成本追加

(2)+10%

(2)+15%

(2)+20%

(2)+50%

(2)+80%

(2)+100%

（1）楼面地

价 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 （2）建安成本+前期成本+间接费2500 2750 2875 3000 3750 4500 5000

用等 （3）期间费用[（1）+1050 1075 1087.5 1100 1175 1250 1300 （2）]*10% 原始价格 17481 17898 18106 18314 19562 20811 21644 灰色价格空

17482 17899 18107 18315 19563 20812 21645 间

18798 19246 19470 19693 21036 22379 23274 1316

1347

1363

1378

1473

1567

1629

注：单位为元/平方米。原始价格为增值额在20%时的销售价格，此时普通住宅免征增值税。

灰色价格区间指在此价格区间获取的利润，低于原始价格的利润，价格的拉升对于利润的增加没有贡献。

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政策 解读

附：计算公式

注：第（3）项开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的

销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按（1）、（2）项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（1）、（2）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

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政策 解读

单位面积测算

设（1）、（2）项楼面成本

（元/平方米） （3）项楼面成本（元/平方米）

销售收入 营业税及附加 增值额（幅度）

税档 增值额公式 解X= 增值税 增值税公式 解Y= 利润总额=

X-1.1Z-X*5.25%-Y

单位面积 销售均价

Z Z *10% X X* 5.25% 20.00% 0

(X-( Z *1.3+5.25%X))/ (Z *1.3+5.25%X)=20%

1.6649 Z

Y 0 0 0.4775 Z

1 1.6649 Z

Z Z *10% X X* 5.25% 20.10% 30%

Z Z *10% X X* 5.25% 28.43% 30%

(X-( Z *1.3+5.25%X))/ (X-( Z *1.3+5.25%X))/(Z *1.3+5.25%X)=20.1% (Z *1.3+5.25%X)=28.43%

1.6664 Z

Y

Y=(X- Z

*1.3-X*5.25%)*30%

0.0837 Z 0.3952 Z

1 1.6664 Z

1.7903 Z

Y

Y=(X- Z

*1.3-X*5.25%)*30%

0.1189 Z 0.4775 Z

1 1.7903 Z

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