2009年中国房地产业十大事件

上海房硝　文／杨红旭回建强　２８０９年中国房地产业十大事件　事件一：房地产市场再创新高・楼市“泡沫”　令人警惕　事件２００９年以来　全国房地产市场经历了快速的　复苏、回暖、繁荣。全国新建商品房销售量从３月份的　６０００多万平方米　迅速增长到６月份的９５００万平方米左　右。１—１　１月，全国新建商品房销售面积７５２０３万平方米，　同比增长５３　０％，已超过去年全年成交量，２００９年全年　销售量肯定超过历史高点的２００７年。２００９年３月份全国　７０个大中城市房价环比增幅由负转正，６月份同比增幅由　负转正　１　１月份比环增幅达１，２％　同比增幅为５　７％，　全国价格水平再创历史新高。　评论为了保持经济稳定增长，２００８年第四季度国　家出台了　“四万亿　投资计划　并实行了适度宽松的货　币政策和积极的财政政策　同时也出台了住房消费优惠政　策。在此背景下，２００９年我国房地产市场迅速回暖　走　出了　Ｖ　型轨迹。对于２００９年房地产市场的迅猛发展，　要保持理性的认知和态度。一方面，在国内经济出现大幅　调整的困难时期，房地产市场能够异军突起，较好地发挥　了支柱产业作用，为　保增长　做出重要贡献　另一方面，　步入二季度后　部分城市投机比重偏高　房价上涨速度过　快，已经出现一定的泡沫，资金大量聚集在房地产市场　中，对其他行业和国内消费需求形成一定的挤压和　抽血　同时也使普通居民购房难度越来越大。政府必须协调好房　地产业拉动经济增长和房地产市场稳定之间的关系　既防　止市场大落　更要防范房价飙升。　事件二：“地王”频出呈现新高・央企入市引　人关注　事件２００９年全国土地市场火热非凡，广州诞生总价　２５５亿元的全国总价地王　而且央企拿地成为热点现象　６月最后一周，北京土地市场连续创出三个地王，这三个　地王分别是北京祁连１７　４亿元拿下的通州区九棵树大街　居住项目用地、中泽置业１ｇ　６亿元拿下的朝阳区奥运村　乡住宅及居住公共服务设施用地、中化方兴４０　６亿元勇　夺广渠路１　５号地，值得注意的是　后两者都有央企背景。　除了北京，央企高价地行动，也频频现身其他大城市，如　上海、重庆、广州、深圳、杭州、厦门等，比如中海在上　海拿下７０亿元的全国地王，１　２月中建在上海拿下全国　度单价地王　评论央企高价拿地　２００７年就有所表现，今年以著　情形更甚。主要原因有三：一是今年楼市快速回暖，房　高涨　使央企看好后市ｊ二是今年信贷非常宽松，而央　成为主要受益者，资金非常充裕，部分资金投向房地产业　三是实体经济复苏的态势远不如楼市，部分央企为了寻对　更高的投资回报率，转而布局房地产业。在市场经济条　下　部分具有较多房地产开发经验、较高开发水平的央盈　通过竞标拿地，无可厚非，但抱着　谋求暴利　心态进葺　房地产业的　非专业选手　，并不利于房地产业的生态　境的优化。央企大举进军房地产业，似显　国进民退　趋势，这并不符合国资委的产业指导方针。央企入市之后　对地价和房价的推高作用　已引起社会各方关注　对此　】堇　进行必要的调控。　事件三：众多房企纷纷上市・融资能力更亘　Ｆｅｂｒｕａｒｙ　２０１０　１　工每房地誓曩¨　重要　事件２００９年，房地产资本市场一片繁荣，众多内地　房企赴港上市成为一道风景线。９月之后，华南城、宝龙　地产、恒盛地产、禹洲地产等内地房企陆续上市．但表现　都不够抢眼，甚至出现破发现象　还有房企被迫延迟上　了抑制投机性需求的态度。综合来看，２０１０年房地产调　控的重点是增加普通住宅，支持合理的住房消费，抑制投　机，稳定房价。　市。１　１月５日　恒大地产上市募集资金５６亿元，收盘涨　幅高达３４．２９％．董事会主席许家印身家高达４８０亿港元．　晋身内地首富。１１月１　９日，龙湖上市募集资金６７亿元，　成为今年港股上市融资规模最大的内地房地产股　董事　长吴亚军成为内地第二女富豪。　评论　近几年，在内地资本市场对房地产企业上市限　事件五：政府严查闲置用地・遏制囤地任重　道远　事件去年以来．国土资源部频繁下发通知，力图严　查闲置用地问题。比如１１月２０日国土资源部下发了《关　于开展第二次全国土地调查中　批而未用”土地核实工作　的通知》　剑指囤地。另外，地方政府也开始严查囤地行为，　其中广州市对２７个闲置　地王　进行核查，并成功收回　科　学城　地块，原因是该地块的开发商涉嫌严重违约。　评论实际上政府打击囤地行为由来已久，自２００５　制较多的情况下，香港资本市场成为很多内地房企ＩＰＯ的　首选地．尤其是２００７年盛况空前　碧桂园、ＳＯＨＯ中国等　募资超百亿　曾风光一时。２００９年，内地房地产市场和　香港资本市场重返景气区间　使很多内地房地产企业重燃　年　国八条”开始，就不断三令五申。去年以来，随着房　屋成交量激增，许多城市出现严重的供不应求。２００７年　许多地王尚未开工，为了缓解供求矛盾　国土资源部的压　力尤其大，所以态度也更加严厉。实际上，国土资源部加　大打击　囤地”的力度在条文上已经明确，　一年不动工　罚款，两年不动工收回”，问题的关键是要加大执行力度。　赴港上市的热情。但今年内地房企在香港上市的境遇差别　显著，恒大、龙湖等大型、优质企业受到资本追捧　而其　它企业的表现却不怎么理想。内地房企蜂拥上市，说明了　融资能力已成为房企之间竞争的关键　上市公司的增加，　有助于提高市场竞争程度，促进行业集中度的提高　有利　于市场资源优化配置。　事件六：经适房惊现“六连号”・相关制度　还须完善　事件６月１　２日，武汉市武昌区余家头１　２４套经济适　用房公开摇号，全市超过５０００人参与，但摇号的结果却　匪夷所思：摇中的６个号码的购房资格证明编号竟是相连　事件四：年末三提房产政策・市场调控力度　加强　事件１　２月７日结束的中央经济工作会议，提出”增　加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求　，　对房地产业发展的定调属中性略偏好，并无紧缩性提法。　的号码，这一事件一经曝光立即震惊全国。经过有关部门　的调查，被证明　六连号”事件是政府工作人员徇私舞弊，　弄虚作假造成的。　１　２月９日召开的国务院常务会议　又提出了　个人住房　转让营业税征免ｍＩ－ＦＰ．由２年恢复到５年　其他住房消费政　策继续实施”的政策部署。同日，国家发改委主任张平表　评论以２００７年出台　２４号文　为标志，国家开始　重视住房保障问题，加强廉租房制度建设和完善经济适用　房制度，２００８年住房和城乡建设部推出了　９０００亿安居　工程投资计划”，提出２００９－２０１　１年新建４００万套经济适　用房。然而，经济适用房制度的运行并不顺利，并出现很　多问题。武汉　六连号”事件正是这一问题的集中体现，　特别是涉及到经济适用房分配方面的公开、公平、公正问　题。我国住房保障的制度建设，尤其是机制完善仍有大量　工作要做，政府有关部门应加强内部管理　廉政建设，提　示　我国将完善住房消费和调控政策　增加中低价位４ｕＦＦ－．　价商品房的供应，抑制投机性购房。”１　２月１４日，国务　院常务工作会议第一次公开表示要　遏制”房价过快上涨，　会议明确四项措施用于保持楼市平稳健康。　评论去年以来，房地产市场的迅速回暖主要得益于　优惠政策，但也出现了非理性繁荣的现象。去年１０月以来，　由于忧虑部分优惠政策年底终止，想要赶政策”末班车　的购房者甚众。中央高度关注房地产市场走势，连续开会　高人员素质；要进一步完善经济适用住房供应对象的审核　机制，主要是保证收入、财产和住房状况审查的真实性。　出台相关政策，酝酿出手调控。一方面，由于经济复苏的　根基并不稳固　国家依然希望明年房地产业在扩内需中发　挥重要作用，所以　其他住房消费政策继续实施”ｊ另一　方面，针对投资投机风潮过盛　房价增涨过快的现象，国　家不希望纵容非理性需求　终止营业税优惠政策突出表明　事件七：浙江万亩农地入市・宅基地流转加　速推进　事件　２００９年浙江宅基地流转试点工作备受社会关　　：　¨：ｉ　…　《　≈　｝　≮　委囊上海房地　注。截至１０月底　嘉兴有１　３个试点已签约换房（或搬迁）　农户达１　１　６４９户，完成农民拆迁８１　７４户。仅三个试点乡　镇街道，就已通过宅基地统筹建设　置换出近万亩宅基地　可作为工业与建设用地。其做法是　两分两换”　即　将　宅基地和承包地分开：搬迂与土地流转分开；以承包地换　道交通、煤炭、机场、港口、沿海及内河航运、铁路、公　路　商品住房　邮政、信息产业、钾肥等项目资本金比例。　５月２７日．固定资产投资项目资本金比例的调整结果出　炉　保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从　３５％调低至２０％．恢复到１　９９６年的水平　成为此次调整　受惠最大的项目之一。　评论国家下调部分行业项目资本金比例，其目的就　股、换租、换保障，推进集约经营．转换生产方式：以宅　基地换钱、换房、换地方，推进集中居住，转换生活方式　。　评论２００８年召开的十七届三中全会上，做出了《中　共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，其　是刺激固定资产投资的增长　保持经济增长稳定。由于房　地产业投资在固定资产投资中占有较大比例．因此，降低　中包括农村土地制度改革，首次提出逐步建立城乡统一的　建设用地市场，农村集体经营性建设用地市场化出让，与　国有土地享有平等权益；完善农村宅基地制度，保障农户　宅基地用益物权。这一指导方针出台已两年多，国家层面　并无实质性配套措施，只有广东　天津、重庆、北京、江苏、　等少数地区在做相关尝试　但规模和示范效应都较小。此　次浙江嘉兴的成功经验，有可能会在浙江全省推广　在全　国也具有较大的示范价值。既有助于缩小城乡差距．让农　民获得财产性收入，也能缓解经济发达地区城镇建设用地　不足的紧张局势。　事件八：“二次房改”引发争议・住房制度亟　需完善　事件　２００９年　由十四位专家学者向国务院有关部　门提出的　二次房改　建议书引起社会巨大反响。其核心　内容是　三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与　简称　三三制住房制度　和　三三制房改方案　、　三三制　房改路线图”。改革目标是建立”低端有保障，中端买得　起　高端有选择　的多层次良性发展的住房供应体系。　评论今年以来房价上涨幅度偏大　普通居民买房难　的问题越来越突出，住房保障制度建设仍在完善过程中，　“二次房改”的建议正是在这一背景下提出的。不可否认，　该建议书是出于善意的立场，但建议书提出的解决方案排　斥市场　重新引入行政干预，这将大大降低资源使用效率。　三三制的住房制度”的后果是产生缺乏流动性的低端住　房资产　无法有效地实现资源的灵活转移，不利于市场资　源配置。实际上，随着楼市的发展，我国房地产制度确实　需要深化完善，一方面要尽力解决住房民生问题，另一方　面，减少行政对市场的干预。住房制度改革在总体上是成　功的，没有必要推翻重来。　事件九：资本金比例有所下调・力图引导楼　市投资方向　事件４月２９日，国务院常务会议决定，降低城市轨　普通住房和保障房的项目资本金比例可以有效刺激住房　投资的增长，增加普通住房的供应量　能有力的促进　扩　内需、保民生”。对于房地产企业而言．项目资本金比例　的下调　即意味着在有限资金条件下，企业投资能力的增　强。商品住房项目资本金比例的下调．也向商业银行发出　了　加大企业商品住房信贷投入　的信号。尽管房地产业　资金短缺问题已经有所好转，但存货高企、负债率偏高仍　是悬在许多开发商头上的～把利剑。资本金比例的下降利　于促进优质住房项目的启动　有利于企业资金的流转。同　时，国家下调普通住房建设项目资本金比例，也凸显了房　地产业投资对经济增长的拉动作用。　事件十：中房信息登陆纳市・商业模式拓展　创新空间　事件　２００９年１０月１　６日　易居中国旗下的房地产　信息板块和新浪旗下的房地产业务分拆、合并后成立的　新公司——中国房产信息集团在美国ＮＡＳＤＡＱ成功上市，　开盘价为１　２．２８美元／股，上市当日　股价逆势大涨　１８％。这是易居中国继２００７年首次登陆美国资本市场后，　两年后再次成功融资。作为在美国上市的首家地产信息概　念股　这一事件引起业界强烈关注。　评论今年以来房地产的大幅反弹，使中国楼市和房　地产股票成为境内９１、投资者青睐的对象　而中房信的成功　上市还有其它更为重要的原因。此次易居和新浪合作上市　可以称作是资本市场的一个典型案例．两家各自拿出了成　长速度最快的业务，整合在一起并成功上市，赋予了　水　泥＋鼠标　商业模式全新的内涵，给未来公司业务的发　展提供了充分的想象空间。中房信的成功上市给房地产业　带来的影响至少显现在两个方面：～是这将极大推动我国　房地产业信息化和产业的发展，有利于房地产业线上线下　业务的整合完善；二是给其他企业和行业带来巨大的示范　效应　说明创新在房地产业发展中的重要作用。Ｅ　（作者单位：上海易居房地产研究院综合研究部）　Ｆｅｂｒｕａｒｙ　２０１０　１７