重庆房地产市场调研与分析报告

搜集：周涵，古满涛，刘体仁，周闲云

编辑：罗潇

重庆市场调研分析报告

第一部分 重庆市房地产市场发展态势 一、重庆市宏观经济状况分析

（一）重庆市近五年国民生产总值（GDP）及增长率

1600014000120001000080006000400020000159017501971225026658940.49593.311669.410239.813651.5重庆GDP全国GDP20002001200220032004

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14121086420200020012002

10.38.5897.3811.49.112.29.3重庆GDP增长率 %全国GDP增长率 %20032004重庆经济目前正处于自2000年开始的新一轮经济增长周期内，全市经济正稳步快速增长。

（二）居民消费水平及分析

近年来城市居民人均可支配收入图

100008000600040002000020002001200220036176.36572.37238.0780949221人均可支配收入（元）2004

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161412108642013.911.810.16.44.8人均可支配收入增长率20002001200220032004

从2002年开始重庆城市居民人均可支配收入增长率一直保持在两位数以上。2004年城市居民人均可支配收入达9221元，比2003年增长了13.92%。2005年1-5月城市居民人均可支配收入达到4516.26元，同比增长约465元，增长10.3%。

（三）宏观经济发展趋势分析

重庆市在此轮经济增长周期内，经济快速增长。城市GDP从2000年以来一直高于全国水平，从2002年开始增长率一直保持两位数。城市居民人均可支配收入在2004年已经超过1000美元，重庆市的宏观经济正处于快速发展时期。

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二、重庆房地产市场状况分析

（一）城市总体规划

重庆市是具有都市定位、省域特征的直辖市。全市包括40个区县，幅员为8.24万平方公里。其中全市经济最发达、城镇化水平最高的区域包括渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区和巴南区共9个，这9区域被称之为“都市区”。都市区面积从1994年规划的2500平方公里增加到现在的5473平方公里。

城市结构采用“一城五片区、多中心”组团式布局，各组团间采用山体、河流、绿化带相分割，各组团既相互独立又相互联系。除了渝中区作为市中心外，在沙坪坝、观音桥、南坪、杨家坪、茶园、西永设立了六个城市副中心。市区内有嘉陵江和长江交汇，中梁山、铜

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锣山贯穿南北，是典型的山水城市。

江北城、解放碑、弹子石构筑的“金三角”CBD中央商务区格局。根据规划，CBD江北新城被规划为一个以金融、商务、文化、休闲为主，集超大规模及现代化的交通网络为一体的，具有国际水准超前规划的重庆中央商务区“内核”部分。规划中的金融街、商业中心、大剧院、博物馆、游艇俱乐部、健身中心、公园、美食城等都将云集于此。

北部新区规划面积136.6平方公里，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，东依长江寸滩港口，规划人口65万人。由

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人和（燕城花园所属）、大竹林、礼嘉、黄茅坪、翠云、鸳鸯、金山7个组团构成，呈多中心、组团式布局结构，组团之间由生态林地、公园绿地间隔。总体上分为重庆高新技术产业开发区北部科技园（简称“高新园”）、重庆经济技术开发区北部园区（简称“经开园”）、和重庆出口加工区。

（二）城市交通规划

重庆由于地处东部发达地区和西部资源富集的结合部，是长江上游地区最重要的水陆空综合交通枢纽和物资集散地。公路、铁路、水路、民航多种交通运输方式齐备，交通资源丰富、立体交通网络骨架已初步形成。重庆市直辖以来，交通基础设施建设投资规模逐步扩大，提出了“八小时重庆”、“半小时主城”的交通规划目标。

目前60%城市居民出行以步行为主，占出行方式的比重为27%。近两年市区机动车增长率都在20%左右，2005年5月机动车保有量突破100万辆。

由于地形缘故，重庆道路建造成本很高，而且联系各组团之间的道路基本上只有一条，道路较窄，随着城市发展，市区交通将面临重大冲击。

交通、能源、市政等基础设施项目占了一半以上，年度预计投资364亿元。

（三）重庆房地产历年投资额

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18001609.9316001296.3514001200995.661000801.82800655.81600393.09327.9245.9400196.7139.6200020002001200220032004

固定资产投资额房地产投资额2004年固定资产投资1609.93亿元，比上年增长26.8%；房地产开发投资达到393.09亿元，比上年增长19.9%，占固定资产投资的24.41%。重庆的房地产投资在近几年一直保持在25%左右，由于政府的控制，房地产市场一直在稳步发展，重庆连续三年全国检查都受到国家七部委的表扬。

注重投资结构平衡。重庆市政府进行房地产投资同时，更注重与商业、服务业的协调和互动，确保持房地产市场持续健康的发展。

（四）房地产竣工面积、销售面积、空置面积情况

重庆房地产住宅竣工面积、销售面积、住宅空置面积走势图

（单位：万m2）

20001677150010001020.6849.4746.05579.96484.48500421.940200020011390.71016.58559.61551.28319.482002200320041316.831534.61317.12竣工面积销售面积空置面积

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通过上述数据分析，重庆房地产市场处于良性高速发展阶段。在竣工面积大幅增长的前提下空置面积保持相对较慢的增长，2004年空置率比2003年减少231.8万平米，表明重庆消费需求旺盛，为房地产进一步发展提供有力的市场支持。

（五）住宅市场供给、需求情况

重庆未来房地产市场将呈现供需两旺的局面。 1、住宅供给情况

未来几年重庆市江景房将有700万平米左右的供应量。 有消息分析，未来在北部片区，正在规划的几个大盘供应增量就将达到1500万平方米以上。

2、住宅需求情况

重庆市今后房地产需求将持续走高。支撑需求持续保持较高规模的因素如下：

一是随着城镇居民可支配收入持续增加，使居民住房消费能力进一步提高，住房改善型需求有新的增长——希望换房的人多了起来。重庆现在的人均住房面积为21平方米左右，建设部人均住房面积在35平方米的规定，每人还有14平方米的发展空间。重庆城市人口在1000万左右，重庆还有1.5亿平方米的需求量。

二是市危旧房改造还将继续，安置型住房的需求在一定程度上支撑房地产市场。

三是城市化步伐加快。重庆每年有40万农民进城，按照每人35平方米计算，20年内如果有1000万农民进城，重庆还需要3亿多平

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方米的房子。

与改善住房条件的需求加起来，重庆未来需要5亿平方米的房子，从绝对数据上来说，重庆每年还可以建2000万平方米，建25年。

（六）重庆房价情况

重庆房价在过去十年中一直保持平稳上涨，重庆地产市场相对

比较合理，购房者也比较理性。重庆房地产市场多年来的消费是以“普通商品房为主、以居住为主、以本地消费为主”， 投资和投机的成分也存在，但是对于重庆房价的影响比较小。曾强介绍说，2004年，重庆主城区的住房均价为每平方米2200元，而同期全国城镇商品房的平均价格水平为每平方米2750元，每平方米550元的差价不仅意味着房价上涨的巨大空间，还预示着房地产的升值潜力。

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三、重庆房地产市场发展趋势分析

（一）国务院七部委检查组认为重庆房市平稳健康

国务院七部委稳定住房价格检查组认为 “重庆房地产市场运行情况总体平稳健康，发展节奏得到有效控制。房地产开发投资增速适度，供求基本平衡，供应结构基本合理，调控工作初见成效。

2003年主城区商品房均价每平方米为2103元，2004年为2374元，同比增长12.9%，今年1-4月，商品住宅均价为2574元/平方米。

（二） 土地市场准入标准严格

在重庆，大肆跑马圈地，已经不仅仅是开发商一掷千金的豪举，政府也期望能通过出让土地获取基础设施的改造，记者了解到，南岸茶园新区为圈地者设下准入门槛：低于千亩者免谈。经济技术开发区也对入园的房地产开发企业进行严格限制，开发规模在500亩以上者方能入驻。

（三）近两年内住宅用地供应量下降

2005年重庆市政府加强了土地市场的调控力度，土地的供应量明显下降。2005年重庆市国有土地出让供应的总量为784.6万平方米，其中住宅用地只有45.3万平方米，而2004年住宅用地的供应量是144.5万平方米。由于大力倡导经济实用房的建设，重庆今年经济适用房供应占住宅用地供应总量的比例由3%---5%提高到10%。商品住宅用地相对而言减少更多。

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（四）别墅和高档公寓用地被严格控制

2005年全市房地产开发用地计划总量1500公顷左右，同比增长9%。主要用于普通商品房、经济适用住房和拆迁还建房建设，对商业服务用地进行严格控制，不安排别墅和高档公寓用地。

（五）产品发展趋势

重庆的住宅品质和风格与南方深圳、广州住宅接近，尤其园林景观更是贴近南方。现在畅销楼盘总体品质已经和北京的中高档楼盘相近。

建筑形式目前以高层塔楼居多，但已经出现低容积率的板楼形式。随着居民购房越来越理性，对品质的要求越来越高，板楼通风好、视野景观均好的优越性已经渐渐被重庆人认可并接受。

在重庆现阶段房地产小户性和超小户型正在大量入市，北京已经进入小户型开发的尾声。目前在重庆最受市场欢迎的是三房和两房的户型。而三房又分90平方米的紧凑户型、100—105平方米的普通型以及115—120平方米的舒适型。

在重庆消费者心目中20万平方米以上、有小区园林景观、较具有规模的楼盘易被重庆人接受。

物业管理方面有聘请DTZ作管理顾问的，也有请香港地铁进行物业管理的。说明重庆的房地产市场虽然起步晚，但发展很快，已经从产品本身竞争进入到后期物业公司的选择上。

上述分析表明，重庆房地产市场在住宅品质、建筑形式、户型需求、物业管理等方面已经基本接近北京的房地产市场。

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（六）价格在适中的基础上平稳发展

重庆市市委常委、常务副市长黄奇帆接受媒体采访时说，重庆目前的房价比较适中，它不会因为最近国家及地方出台的一系列政策措施刻意去调低或调高，今后几年，重庆的房价会在适中的基础上平衡发展。

重庆政府对房地产投资的控制、开发商竞争的激烈、消费者的理性以及专家对重庆市场的把脉，今后几年，重庆的房价会在适中的基础上平稳发展。

（七）客户群趋势

重庆市今年上半年外地人购房所占比例为5.4%，客户群主要还是以本市为主。随着重庆经济的快速发展，将会吸引更多高知、高收入人员外地来渝工作。重庆有购房每满30平米即可解决1人的重庆市户口的规定。

重庆市常务副市长黄奇帆指出，目前重庆招商引资的构成大致为港资40%、台资10%，其余为欧、美、日及其他地区。未来重庆高档次的商品房主要客户群是此类投资重庆的商户、或外地人来渝工作的高收入人群。随着此类人群的加入，重庆将会增加对高品质住宅的需求，推动重庆住宅品质进一步提高。

随着重庆市城市化率的提高，大量农民入城，成为未来住宅需求的一大客户群体。为此重庆市政府将2005年经济适用房用地供应比例由原来的3%--5%调整为10%。

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（八）已经进入“大盘竞争时代”

早在几年前，香港裕汇集团的棕榈泉在北部新区圈定1200亩土地；保利集团一举拿下3200亩土地；联想控股的融科智地吃下1000亩地；奥林匹克花园占据3300亩土地……。又有消息，2004年在北部片区，已经推出或正在规划的大盘就有8个，总用地面积达到15500亩（约1035公顷），平均每个项目用地约2000亩。未来几年仅这几个大盘供应增量就将达到1500万平方米以上。所以重庆的房地产市场已经进入“大盘竞争时代”。同时在市调中发现，无论是购房者还是开发商对成规模（至少20万平米以上）的大盘非常认可，不成规模的小盘在他们心中无论是在价格还是在品质上与大盘都不具有可比性。

（九）受七部委意见影响，购房者、开发商、政府都在观望，并还在持续

在市调过程中，在目前重庆最热销的楼盘如华宇.金沙港湾、长安丽都、融侨半岛等楼盘有2—3位购房者在咨询购房事宜，其它楼盘几乎没有购房者，说明销售很冷清，购房者还在观望。但超高性价比、地段前景优势、产品有号召力和品牌吸引力的好楼盘在此销售淡季还是卖的火爆，如CBD地段的鲁能•星城、五黄路腹地的长安丽都。购房者在观望、政府在控制、开发商在等待市场的反应。

在7月23日举行的“重庆市房地产市场发展研讨会”上，黄奇帆为重庆楼市鼓劲，并总结到“我们也不会有什么新政策出来，与过去没什么两样，我们的工作得到中央肯定，是要继续保持、维护市场

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的稳定发展。” 如果重庆市不再出台新政策，年底之前此种观望基本接近尾声。重庆市一家知名开发商老总坦言：“5月份以来，该公司楼盘销售已经交了定金的购房者，要么推迟履行购房协议时间，要么准备退房，整个局面搞得非常紧张。”据了解，这种现象在市场上比较普遍。

（十）地产开发企业竞争格局已经形成且将日趋激烈

据业内人士估计，在重庆开发的开发商们大约50%~60%都是小规模的当地开发商，现有超过1500家房地产企业。近两年来进入重庆房地产市场的大鳄级开发商逐渐增多，已有30多家，而且手笔极大，一圈就是上千亩。同时，据业内人士透露，北京万通集团、广州富力地产集团、福建中润集团、深圳万科集团等一大批企业也跃跃欲试，准备随时杀入重庆市场。未来5年内，不具实力的开发商将会被逐一淘汰，留下来的只有强者。

竞争将进入更高阶段。高品质楼盘的竞争已不是开发商取胜的决定因素，品牌已成为竞争优势不可缺少的砝码，而口碑、美誉度等正在成为品牌后的又一竞争力。

（十一）重庆市房地产开发潜力巨大

根据《重庆市城市总体规划（2005~2020）》报告，到2010年，重庆市城镇化率将为50%，城镇人口将达660万人，城区将向周边扩展，重庆市的城市建设步伐将加快，房屋的需求会持续增加。

中国房地产指数研究院最近通过对全国35个大中城市进行了调

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查研究，结果显示重庆市的房地产开发潜力在全国排名第四。

四、近期重庆房地产市场态势

（一）重庆市出台《关于房地产新政的具体执行细则》 2005年6月1日公布的重庆《细则》所包括的重要条款有： 改善现有房屋供应的结构不合理，适当增加中低价房的供应；6月底以前，明确今明两年普通住房规模、布局等，优先保证普通商品房项目选址；每半年公布一次普通商品房用地信息，加强跟踪监管系统的建立；主城区500亩以上的土地出让，须经市政府批准后再出让。若前一个项目投资建设未完成50%，不供应下一个项目的土地；购买不足两年的商品房出让，需征收营业税；今年拆迁总量控制在310万平方米以内，没有计划的拆迁，要从严控制；

（二）重庆市房地产税收新政策正式开始实施 1、个人出售购买两年以上普通住房免征营业税

自2005年6月1日起，市民卖房需交纳营业税，但如果卖的是普通住房则可以享受税费优惠。

2、界定普通住宅

所谓普通住房必须同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率1.0以上；单套最大套内建筑面积120平方米（建筑面积在144平方米）或以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍以下的住房。

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3、增加普通住房

从重庆市规划局了解到，重庆市今明两年普通商品住房总建设规模约1600万平方米（含经济适用住房约300万平方米），用地规模约24000亩。

为调动房地产开发企业建设普通住房的积极性，重庆市按国家规定在规划审批、土地供应、信贷审核、税收征管等方面对普通住房项目给予政策优惠。

观点：商品房比例主城区占据较大，代表了重庆市商品房价格趋势的主流，也客观地反映我市商品房整体价格变化趋势水平。

（三）重庆今年确定百项市级重点工程

我市今年已确定100项市级重点建设项目，总投资3562亿元，年度预计投资500亿元。

在这100项市级重点项目中，交通、能源、市政等基础设施项目占了一半以上，年度预计投资364亿元。

（四）外来资金强势入渝

李嘉诚旗下的长江实业与和记黄埔以人民币5亿多元的价格收购北部新区一片土地，计划用来开发住宅及商用物业。初步计算，项目投资总额将达7.14亿元人民币。

上海复地发布公告，斥资约2.45亿元，收购重庆润江置业全部股权，以此为平台全面进军重庆房地产市场。

韩国CJ公司与重庆渝庆旧城改造有限公司签订了韩国企业来渝

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的第一个房地产开发项目：双方将共同投资7亿元开发新华路片区。

中国石油和大庆巨豪将合力开发北碚三溪口的“香溪美林”；山西华美地产将在五黄路修建“御景天成”。

香港泰平在大坪开发“渝中名郡”。

北京的宝田地产在金开板块圈地开发“爱加丽都”。并且开发体量较大、开发档次都是走中高端线路。

另外，天鸿集团、鲁能集团、香江国际、阳光100、珠江地产、世纪金源等知名房产企业已经在重庆操作房产大项目。

在目前调控加紧的大环境下，大量企业入渝显示出他们对于重庆市场仍报有极大信心。重庆房地产市场也比较健康，土地成本相对较低，外来企业进入重庆市房地产行业仍有比较乐观的利润空间。

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五、主城区房地产发展特征

（一）渝中区

一季度渝中区5月份均价4625元/㎡，其中解放碑区域作为重庆市中央商务区（CBD）硬核，承担了CBD的商务和商贸功能，投资是该板块最吸引人的主题。本区完善的配套及便捷的交通，仍然造就了一批高价位住宅项目，并且多为小户型楼盘。

（二）江北区

江北城区的重新规划和政府北迁的确定，是未来新重庆的象征。该区是工商重镇和重要的制造业基地，也是都市发达经济圈核心区之一，以二，三产业为主，区域经济的强盛和高速发展，为楼市的繁荣奠定了坚实的基础。

江北区规划中的金融街、商业中心、大剧院、博物馆、游艇俱乐部、健身中心、公园、美食城等都将云集于此。

6月份，江北的房价水平已经达到了3669元/平方米，折后价格也不低于3600元/平方米。

（三）北部新区

随着大量国内各地知名房企进驻，本区房地产市场得到彻底颠覆，龙湖、棕榈泉、金科、奥园等知名开发商的入驻，为大盘的上演拉开了帷幕，区域楼盘逐渐被高品质小区楼盘所取代。

（四）渝北区

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6月渝北区住宅均价为2900元/㎡，渝北区中高价新盘及续推项目的入市对拉高区域均价起到了至关重要的作用。

（五）南岸区

丰富的资源为江景楼盘迅速成长奠定了基础。前期的海棠晓月、阳光华庭，现阶段仍然处于持续开发阶段，其销售价格节节摸高，销售势头却一点不减。接下来的融侨半岛属于高品质、大社区江景楼盘。

6月南岸均价达到3335元/ ㎡。 （六）九龙坡区

六月，九龙坡房地产市场均价为3100元/㎡，影响力度逐渐有所提高。

（七）沙坪坝区

沙坪坝目前以高层住宅销售为主，整个看来沙区的主导市场还是高层适用性房型，少数楼盘利用江景资源等打造高档社区。

此外沙区住宅楼盘还有一个卖点就是以教育为中心，打造投资型小户型，目前区域内住宅供应量达到80万㎡以上，并且多以两房三房为主，辅以投资型的一房。

 沙坪坝中心板块

中心板块属于沙区商圈所在地，仍然以商业为主。对于整个重庆来说，沙坪坝的中心板块的商业氛围可以排名第二。在整个沙坪坝区域住宅市场比较沉寂，没有新项目面市。

 东部新城板块

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东部新城的住宅项目大多位于沙滨路沿线。目前沙区大多品质楼盘汇集于此，必将成为今后沙区楼市的高地。目前为止，滨江沿线在售江景露盘包括华宇.金沙港湾，卓越·美丽山水等。

沙宾路沿线地块在重庆房地产市场陆续传出有大的开发商在此圈地，包括和记黄埔、珠江地产、瑞安集团。

所以，未来几年内将会有几个大型江景楼盘面世。据业内人称“沙滨路无疑是一条拉动沿江房地产开发热潮的曲线。

（八）重庆房地产市场发展趋势小结

预测在下半年，在不继续出台新政策的情况下，消费者经过一段时间的观望，发现房价稳定不降，将会陆续开始买房，正常的需求将逐步放开，成交量可能开始有所上涨。

重庆房地产市场处于良性高速发展阶段，城市居民人均可支配收入在2004年已经超过1000美元，进入了对住房需求快速发展的阶段。政府调控适度、开发商有意护市、专家为市场把脉、消费者更加理性，多方面共同促进拥有巨大潜力的重庆市房地产市场持续、快速、健康发展。

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六、沙坪坝区情况简介

沙坪坝区地处重庆市区西部，是重庆市的第二大区。全区幅员面积396平方公里，商业繁华，高校林立，堪称重庆的“海淀区”。拥有完善的基础设施、发达的商贸服务、浓郁的大学文化氛围、一流的中小学校、优质的医疗服务、众多的健身场馆。

（一）沙坪坝区配套情况 1、教育发达

沙坪坝区有重庆的“海淀区”之称，是长江上游科教文化名区。区内汇集了诸如重庆大学、西南政法大学、四川外语学院等多所全国知名高校、重庆市重点中学前四名中三所中学（一、三、八中）以及树人小学等重点小学，形成了浓厚的文化氛围。

2、交通畅达

沙坪坝区交通通讯畅达，是西南地区人流、物流、信息流要道。全国铁路集装箱网络重庆中心站、西南地区最大铁路编组站和国家二级火车站等七个火车客货站棋布于此；国道、省道等高等级公路五条，成渝、渝长、上界高速公路纵横域内。到重庆江北国际机场仅需半个小时车程。

3、商业繁华

沙坪坝区拥有目前重庆第二大商圈，以三峡广场为中心，形成了由重庆百货，新世纪、立洋百货、北京华联、国美等主力知名商家组成的20万平方米成熟商业圈,其繁华程度仅次于渝中区。

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4、医疗设施完备

沙坪坝区拥有多个重庆市大的医院，西南医院、新桥医院、第三军医大学、第二人民医院附属医院。

5、旅游资源丰富

沙坪坝区融巴渝文化、沙磁文化、抗战文化、红岩文化于一炉，形成了歌乐山名山旅游、磁器口古镇旅游、都市休闲购物旅游、田园生态旅游等特色旅游，每年接待中外游客数百万。

（二）沙区未来规划 1、东部城区

在沙区规划蓝图中东部城区60平方公里要做强做靓。要完善功能，增强实力，提升形象，增强辐射、聚集和带动作用，把东部城区建设成为沙坪坝区的都市核心区，全区经济社会发展的“火车头”。主要项目有：三峡广场中心区、重庆大学国家大学科技园、重庆井口工业园、梨树湾温泉、滨江路沿线景观建设带、嘉陵路南侧片区改造、磁器口古镇、清水溪景观带。

 三峡广场中心区是沙坪坝的商贸商务核心，要进一步增强辐射能力，提升服务能力，拓展中心区范围，打造成为重庆市的第二商贸商务中心。

 重庆大学国家大学科技园紧邻重庆大学，是国家科技部、教育部批准成立的首批国家大学科技园，由核心区、生物医药基地和创新创业园组成，规划占地7平方公里。已入驻企业180家，年销售收入6亿元。

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 滨江路沿线景观带，南起羊角堡，北至磁器口，东傍嘉陵江，西靠平顶山，规划占地21.2公顷，是沙坪坝展示现代城市风貌的绝佳胜地。该片区长6.6公里，规划占地建筑面积67万平方米，建成标志性的滨水地区，融居住、交通、办公、娱乐休闲、社会公益等功能为一体，是高质量的现代都市形象代表区域。

 磁器口古镇位于沙坪坝主城区，是沙磁文化的发源地，历史悠久，闻名遐迩，是重庆市城市总体规划中重点保护的历史传统街区，规划占地14.3公顷，打造成为云南丽江那样的魅力古镇。

2、西部新城

西部新城560平方公里要做大做优。要作为重庆市“特大城市空间拓展战略”的重要内容，加快推进工业化和城市化进程，努力将西部新城建设成一座现代化科教新城，成为中国西部一道靓丽的风景线。

以下列为主要项目：重庆市大学城、西永科技产业园、土主现代物流园、第三产业服务区、生态旅游观光区、回龙坝纺织工业园、重庆曾家现代都市农业示范区、青凤工业园。

3、中部歌乐山、中梁山

中部歌乐山、中梁山60平方公里要做特做精。要完善总体规划，挖掘丰富的抗战文化、巴渝文化和红岩文化资源，加快开发生态旅游

业，完善旅游服务功能，建设成为一流的休闲度假带。

以下列为主要项目：天池旅游度假区、歌乐山绿色屏障保护工程、中梁镇天然草场、歌乐山生态文化园区。

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4、沙区交通规划

沙坪坝区“十五”公路交通发展规划中提出““十五”建设的重点，是花大力气建设外循环网络，即：龙泉路——土湾滨江路——磁器口滨江路——井口滨江路——遂渝高速公路——井口隧道——土主镇——陈家桥镇——虎溪镇——曾家镇——佥风镇——成渝高速公路——上桥——凤天路——天马路——龙泉路。

5、沙区内的轨道交通规划

2012年要建成城铁1号线，从朝天门到西永的路段，全长32公里。途径渝中区、九龙坡区、沙坪坝区，构成轨道交通重要客运走廊，服务于中心城区的商业区、公共活动区、客运码头等大型客流集散地。主要缓解渝中区东西向的交通压力。

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（三）沙区房地产市场特征

长期以来沙区的房地产一直呈分散、小规模开发为主。房地产开发项目几乎都是打教育和文化的概念。购房客户多为区域内的老师和对此区域有着区域情节的客户群，多家大的医院使医生成为区域内又一大主力客户。区域内的房地产价格略低于其它区域房价。

（四）优惠政策

对经市政府确认的重点内外资工业企业，除国家限制或禁止的投资项目外，在2003年至2010年期间，均可享受西部大开发税收优惠政策规定的企业所得税1 5％的优惠税率。

对设在我区以国家鼓励类产业项目为主营业务，且主营业务收入占企业总收入70％以上的内外资工业企业，在2001年至2010年期间，减按1 5％的税率征收企业所得税

来我区投资的企业(项目)，对经济和社会发展具有重大促进作用的，除享受本政策的全部优惠外，还可实行一企一策、一事一议，执行更为特殊的优惠政策。重庆市制定的政策，我区均依照执行。

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七、调研楼盘情况分析

根据项目所在地及资源条件，我们选取了绢纺厂地块区域范围内部分楼盘、部分江景楼盘和江北区热销代表楼盘作为调研范围。

周边项目包括：百年世家、时代精英、光华.阳光水城、华宇.林泉雅舍。

江景楼盘包括：华宇.金沙港湾、卓越美丽山水、金砂水岸、东方港湾、融桥半岛。

江北区代表：长安丽都、同创国际。

表一、调研楼盘销售情况一览

楼盘名称 光华.阳光水城 华宇.林泉雅舍 百年世家三期 时代菁英二期 华宇.金砂港湾 卓越美丽山水 金科.金砂水岸 东方港湾 长安丽都 同创国际 融侨半岛.云满庭 区域 沙坪坝 沙坪坝 沙坪坝 沙坪坝 沙坪坝 沙坪坝 江北区 江北区 江北区 开盘时间 放量（户） 套内均价(元/㎡) 销售率 03-4 04-3 05-10 05-6 05-4-11 未开盘 03－7 02－10 05-7 3000 2000 400 600 2000 — 1256 3500 3400 3400 3400左右 3800 — 3900（目前） 3700 3300 4300 3300-4500 70% 20% — 50％ 50% — 剩20套 — － 78％ 253 700 江北区 南岸区 04－12 05-1-4

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建筑面积楼盘名称 物业形态 占地 （万m） 2主力户型 绿化率 容积率 （套内 m） 一居（28－42）占5％ 2光华.阳光水城 小高层 210亩 40 34％ 2.85 二居（55－78）占50％ 三居（103－113）占40％ 四居（120－150）占5％ 一居（21－47）占15％ 华宇.林泉雅舍 高层 148亩 56 50％ 3.3 二居（60－83）占40％ 三居（95－122）占35％ 四居（125－140）占10％ 百年世家三期 高层 110亩 20 50％ 2.85 2居（70－90） 3居（86－119） 1居（39－58）占40％ 2居（56－76）占60％ 2居（70－90） 时代菁英二期 高层 30亩 8 4.94 27396 m华宇.金砂港湾 多层 214 （一期） 25％ 4.58 3居（90－120） 4居（120－150） 1居（50） 卓越美丽山水 高层 4公顷 16 30.8％ 3.99 2居（85） 3居（92－131） 金科.金砂水岸 高层 52415 m 218 45％ 3.46 2房2厅－3房2厅 （77－137平米） 2房2厅到3房2厅（75－95 110－135） 2房2厅到4房2厅 （80-140平米） 2房2厅到4房2厅 （60－120） 东方港湾 高层 300亩 242.25 35％ 3.4 长安丽都 同创国际 融侨半岛 高层 高层 86000 m 64817 m 3000亩 227.6 24 350 33.7％ 30.58％ 40％ 3.2 3.73 4.09

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（一）调研个案分析 1、百年世家

百年世家小区位于沙坪坝学府路 (重大B区前行约500米)，在小区楼上俯视可以直接看到绢纺厂地块，小区占地110亩，分三期开发，现在销售的是三期400多套，面积70平米—120平米不等。

项目与重庆大学、七中、育英小学等名校距离比较近。东南面与学林雅园相望，学林雅园是沙区曾经热销楼盘，80％的业主是附近学校的老师，所以学林雅园在消费者心里的认可度非常高。学林雅园底商有4－5家二手房交易场所，交易的户型主要是80平米以上的两居，精装修二手房市场已经卖到4500元左右，三居120平米左右，毛坯房单价可以卖到3600元左右。购买该社区的物业已经显现出投资价值。

销售情况分析：百年世家三期的价格对比二期基本没有上涨，保持在3400元/㎡，分析原因一方面是尾盘销售的缘故，另一方面则是剩余的三栋楼临公路，相对嘈杂，另一方面本期推出的三居居多。大户型的销售从上半年开始出现销售压力，近期开始实行优惠措施，21—29层，套内面积约102平方米，户型结构为三室两厅两卫，不分楼层高低统一售价：33万元/套；第二：凡购买百年世家楼盘110平方米以上户型的客户，享受契约税减半的优惠。

本项目户型总价分析：两房总价约25万元左右，三房总价在33－35万。

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2、时代菁英

建筑面积8万平米，属于单体楼盘，没有配套，没有小区环境。其最大的优势楼盘位置离市区和各个院校非常近。7月份推出两栋高层，分别是26层和30层，约300多套房源，户型以60㎡左右的两房两厅为主，投资潜力非常高，目前价格没有确定。一期销售均价为3400元/㎡，预计在此基础上至少有100元/㎡的涨幅。

3、华宇·林泉雅舍

定位“山地园林社区”，位于沙区杨公桥原重庆无线电厂旧址，占地140余亩，总建筑面积28万多平方米。背靠歌乐山国家级森林公园，周围西南政法大学、四川外语学院。

林泉雅舍位于沙区西北部，距离市区对比百年世家更远一些，但是价格基本与之基本持平，主要原因是，该项目所处的位置属于沙区政府新兴区域杨公桥区域，交通线路比较发达。另外，项目地块非常具有特点三面环山，自然景观也是得天独厚。

林泉雅舍户型面积从27－160平米不等，但是85平米以下的户型占总量55％。从销控表上可以看出27平米的一居和83平米的跃层销售速度比较快，成交价格相对较高。27平米一居单价达到3950元/平米，接近4000元/平米。100平米以上的三居销售速度慢的多，成交价格3400元/平米左右。

项目价格的支持点：

 借助独特的地块优势打造独特的山区生态景观。

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 户型结构紧凑，功能全，错、跃、平层多种户型均有体现。  较强的开发商品牌优势。

小结：

上述三个楼盘在绢纺厂地块附近。这个区域属于旧城改造区域，开发难度相对较大，并且零散。瓷器口板块成熟的社区比较少，从销售情况看无论是百年世家、时代菁英始终离预期的火爆相距甚远，而且价格上涨的幅度不大。这个区域100平米以上的户型销售速度出现难度，百年世家在实施的优惠措施针对的是大户型，102平米以上户型总价33万，单价仅仅达到3200元/平米左右。而相反华宇林泉雅舍的小户型销售要火的多，可以说明这个区域一次置业、投资客户或者是部分为了子女受到良好教育的父母在此选购小户型相对较多。

另外，杨公桥区域，也就是林泉雅舍、阳光水城等楼盘所处的区域是沙区政府定位的副中心，与绢纺厂还有一段距离。所以，将来这个区域楼盘供量会是绢纺厂比较重要的竞争对手。

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4、华宇金沙港湾

（1）开发商：重庆华宇物业(集团)有限公司

（2）位置：重庆市沙坪坝区土湾胜利村100号(沙滨路石门大桥旁)

（3）周界：华宇金沙港湾地处沙坪坝区嘉滨路西侧，濒临嘉陵江，遥倚平顶山麓，近接石门大桥和沙坪坝闹市区，往来交通便捷，地理位置优越。

（4）社区环境及配套

小区配套自成一体，休闲广场、滨江步道、步行街商场、百货店、便民配套设施齐全。

（5）规模

总占地面积50万平米，一期总用地面积为27396平方米，容积率为4.58，绿化率为25.33%。

（6）工程进度及销售状况

2003年10月开盘至今已经销售二期，目前江景房套内面积均价约4200元/平方米。

（7）价格

住宅套内销售均价3850元/㎡左右，其中：江景住宅套内销售均价已达4200元/㎡。

（8）户型结构

主力户型：2居室(70-90平方米)，3居室(90-120平方米)，4

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居室(120-150平方米)。

（9）项目简评

金沙港湾是沙区少有的品质较高而且是比较少的江景大盘，依托景观、交通、配套、品牌优势成就了非常高的价格。

小区的密度非常高，部分楼层有可能产生对望，但是多数楼层都可以看到江景。

华宇金沙港湾目前沙区销售最好的江景楼盘，具备较好的江景，但是从户型配比上中小户型，尤其是80多平米以下的户型占55％的比例。这也是该盘目前热销的重要原因。

5、卓越美丽山水

卓越美丽山水总建筑面积161096.2㎡，可容纳住户990户。该项目是继金沙港湾后的又一山水合一的江景楼盘，并且邀请国际知名团队———深圳筑博（建筑设计）、美国宾士利（景观设计）打造。并且引入香港地铁物管提供服务。小区整体体现的是东南亚风情，是重庆市比较少见的特色楼盘，更是沙区高层住宅的一个典范。

社区没有正式开盘，没有订价。销售人员回答我们的价格是3000元/平米左右，但是，5月份的时候该项目在网上有一个3700元/平米的报价，显然是对比金沙港湾的成交均价而订的。网上调查中遭受消费者质疑，普遍认为3700元/平米的价格太高。

小结：

沙区滨江路段在售楼盘确实很少，现在只有金沙港湾和美丽山

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水。重庆购房者的区域情结比较重。沙平坝区偏爱江景房的购房者更多都消化在金沙港湾这个楼盘，这也是金沙港湾热销的重要原因之一。

沙滨路现在是政府大力支持发展的沿江路段，而这里的交通和环境已经有很大的改善，例如瑞安集团圈下沙滨路化龙桥区后，将这一改造项目定位为重庆的制造业包括贸易及批发中心、高档星级酒店、写字楼、餐饮、娱乐、购物、休闲等相关配套设施，势必支持沙滨路段的繁华程度。

据了解，沙滨路江景房明年滨江沿线住宅体量5－12万平米的项目非常多。喜地来项目、卓越美丽山水、建工8万方项目、中人项目都会在滨江路面市，和已经成形的金沙港湾掀起沙区又一轮开发高潮。

绢纺厂地块在瓷器口附近，属于沙滨路的最北部路段，距滨江路繁华地段有较远的路程，未来如果以景观为主要卖点能否取胜值得多加考虑。

6、金科.金砂水岸

位于江北北滨路段，总建筑面积18万平米，从2003年9月开盘至2005年7月住宅部分基本售磬。成交均价也从2500元/平方米涨到3900元/平方米，涨了1400元/平米，这个数字在重庆房地产市场已经是增长幅度比较大的一个楼盘。

现在剩下未消化的户型基本上是140㎡左右的4室3厅2卫1厨和110㎡以上的3室3厅2卫1厨。

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金砂水岸的特色：将嘉陵江活水引入小区；修建地下通道由社区直达江边。

7、融侨半岛

融侨半岛占地约3000亩，依山面江，江岸长达3.3公里，绿化覆盖率超过40%。

融侨半岛总建筑面积约350万平方米，建筑风格多样，居住形态丰富，可容纳10万人居住。生活配套完整，幼儿园、小学、中学都有。打出四水生活优势，包括长江水、温泉水、内湖水、直饮水。

融桥半岛一期风临洲 开盘时间：2003－7 入住时间：2005－5 容积率：1.36 建筑面积11万 均价：3400元/平米 融桥半岛二期云满庭 开盘时间：2005－1

建筑面积：24万 住宅22万 现在均价：3900元/平米

近期 融侨半岛·云满庭主力推广的户型是：2房2厅—4房2厅/面积：约60—120平方米。6月25日推出3栋高层住宅，开盘至今销售200多套。

小结：

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金科.金砂水岸和融桥半岛都是重庆市受到追捧的两个江景楼盘，一个明显的现象是，滨江楼盘的售价往往要比“内陆”楼盘的售价要高，每平方米高上好几百，甚至上千元，“江景房”、“看得见江的房间”成为滨江开发商吸引市场的招牌。但是，重庆不是每个江景楼盘的销售看好，例如大川水岸、东方港湾虽然也有很好的江景资源，价格相对更加便宜，但是销售状况要差的多。最主要的原因还是项目所在区域认可度问题，大川水岸和东方港湾所在的区域在重庆人眼里属于贫民居住区域。所以，重庆人虽然对江景房比较看重，但是区域价值也是他们选择的主要因素。

重庆市在03年－04年出现市场的江景楼盘都比较大，比如海棠晓月面积基本在200平米左右，但是具体位置在南滨路边，相当程度上南滨路段代表着财富和地位的象征，所销售速度情况非常好。对于金砂水岸虽然也有比较好的江景，但是所在的路段是北滨路，属于刚刚开发的沿江路段，所以，大户型的销售销售速度比较慢，剩下的房源都是140平米左右的三居和四居。

融桥半岛今年推出的主力户型是60－120平米的2房2厅－4房2厅，户型面积比较小，功能性比较强。沙区江景房包括金沙港湾、或即将要推出卓越美丽山水推出的产品都以中小户型为主。因为，这几个楼盘所在的区域现在属于市场正在规划的江景区域，其成熟和繁华的程度远远不能支持作出比较豪华的大户型产品。

尽管滨江楼盘有得天独厚的优势，但是小区规划、建筑设计、景观以及等等方面的不断进步，滨江住宅的价值需要在天生优势得天独

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厚的基础上得到更大的提升，例如现在没有开盘的卓越美丽山水，项目规模，开发商品牌与金沙港湾无法抗衡，但是开发商非常重视景观设计、物业管理公司，不断提升楼盘的价值。

8、长安丽都

长安丽都项目地处江北区五黄路东段，北临城市主干道红五路，西靠长安大道。该项目总占地面积约85930平方米，总建筑面积27.6万平方米。

小区采用新加坡园林景观设计板式与点式建筑和谐搭配。由17幢小高层、高层建筑组成，集商业、住宅、写字楼为一体。设计以80-140平方米户型为主，顶层配有一定数量的200平方米左右跃层式住宅和少量30-60平方米的小户型。

9、同创国际

同创国际，位于重庆市江北区欧式一条街上，是同创集团继学林雅园（教育主题）打造的以国际化社区开发为主题的住宅物业，规划有大量商用物业。同创国际选址江北，为国际化主题社区的打造提供了有力的外部条件。

同创国际最大的特点用大面积的玻璃替代墙面，增大房间开窗面，使大部分房间的开窗面由普遍具备的1.8米放大到2.8米，让每个房间都显得通透、阳光充足，这样的设计对一年四季都匮乏阳光的重庆来说十分重要。

同创国际比同地区的楼盘价格贵200－500元/平米，主力户型二居：81平米，三居：118－133平米，均价在3700元/平米，总价在

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30万－50万之间。销售速度对比周边项目长安丽都要慢的多。

05年6月11日，同创国际推出一栋青年公寓，11号公寓300多套房子经过两天登记认购的150多套。4.8米层高，将本来只有27平方米左右的局促面积，一下子放大到40平方米以上，单价在4300元/平米，而购买者只需要为这27平方米的面积买单。

小结

长安丽都和同创国际是江北区域中档楼盘中比较具有代表性的两个楼盘，江北区是重庆市城市重整新的空间，慢慢已经形成新的城市生态系统。所以长安丽都与同创国际是新区新楼盘，这两个楼盘也能代表重庆新开发的中档次楼盘的发展特征。

长安丽都销售情况比较理想最主要的原因是，从建筑形式上长安丽都开始做板式小高层，对于普通住宅以高层住宅为主的市场，在价格没有太多差距下，舒适度比较好的板式小高层会更加受到欢迎，尽管长安丽都的板式高层以一梯三户为主，有的户型没有达到南北通风的效果。

同创国际由于地价比较贵，所以销售价格比较贵。项目产品比较趋向现代主义风格，看起来简洁时尚。相同区位，同样面积的户型，同创国际的单价比长安丽贵200元，销售速度相对要慢的多，所以重庆市场与北京不同的是消费者对200元/平米的差价已经非常在意。

购房者比较追捧同创国际11号公寓，最根本的在于价格：首付加税费4万多，12万元—13万元的超低总价，20年按揭，月供仅仅500多元。据资料统计六月份各区域房地产成交价格，江北的成交

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均价最高，其主要原因小户型的热销，拉高了江北区的整体房价。

（二）重庆市房地产市场主要特征分析

根据上述对整个市场发展态势、区域特征以及几个较有代表性的楼盘研究分析，重庆市房地产市场的开发商、客源、产品呈现如下主要特征。

1、重庆开发商特征 具有非常强的品牌理念

尤其是外地开发商的不断涌入，品牌竞争意识也越来越激烈。 大量实力雄厚、理念先进的外地开发商抢占市场。 开发商的开发理念开始向特色化、理念化方向转变 知名开发商在楼盘销售方面具备非常强的优势 2、客户特征

能承受3000-4000元/m2价格的客户，比较注重开发商的资质、社区环境、小区的整体规划，对楼盘区域要求也比较严格。

能承受4000元/m2以上的客户，最注重的是享受，楼盘的景观、个性、内涵及升值潜力，追求一种理念和内涵，并且名流阶层的概念对这部分购房者越来越重要。

3、项目特色

产品多元化，小高层逐步进入市场，尤其是江北区域。但是老城区比如渝中区、沙坪坝区依然以高层住宅为主。但是，新上市的高层楼盘不断通过在规模、规划、设计方面开始创新。

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小组成员总结：重庆市作为西部的直辖市，在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，人民生活水平大幅度提高，为重庆房地产业发展提供了良好的机遇。重庆作为新兴的直辖市，房地产政策十分灵活，房地产市场呈现一片繁荣的良好势头。重庆市住宅房地产市场近年一直保持持续、快速、稳定、协调的发展势头，逐步成为支撑全市国民经济发展的重要力量。

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