游泳馆建设项目可行性研究报告

第一章 总论

一、项目名称及建设地点

1、项目名称

ＸＸＸ跃龙游泳有限公司“跃龙游泳馆”建设项目 2、建设地点 ＸＸ江滩游乐园旁。

二、项目承办单位

ＸＸＸ跃龙游泳有限公司

三、项目编制依据

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1、《中国游泳协会场馆委员会管理办法 》； 2、《公共体育场馆建设标准》；

3、《ＸＸＸ国民经济和社会发展“十二·五”规划纲要 》； 4、《ＸＸＸ城市总体发展规划》；

5、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 6、《投资项目可行性研究指南（试用版）》。

四、项目概况

本项目规划占地面积20000平方米，建设内容主要为 1、办公楼500平方米。 2、配电房60平方米. 3、儿童游泳池400平方米。 4、开放式成人游泳池1800平方米。 5、封闭式游泳池1800平方米。 6、停车场2000平方米。 7、门房30平方米。

项目绿化率为40%，另配套建设道路及其它水电、通信、等设施，本项目利用优势地理位置，选用具备国内外一流先进设备，利用项目所在地较好的市政配套基础设施和良好的市场环境。建设“跃龙游泳馆”项目。

项目主要技术经济指标如下。

主要技术经济指标

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序号 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 3 4 5 6 6.1 6.2 6.3 7 8 9 10 11 12 13 14 指标名称 项目占地面积 项目建（构）筑面积 办公楼 配电房 儿童游泳池 开放式游泳池 封闭式游泳池 停车场 门卫 道路 绿地 绿化率 项目总投资 固定资产投资 流动资金 预备费 营业收入 经营支出 净利润 项目定员 投资利润率 财务内部收益率 投资回收期（静态） 财务净现值 单位 m2 M2 m2 m2 m2 m2 m m m m2 m2 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 人 % % 年 万元 222指标 20000.00 6590.00 500 60 400 1800 1800 2000 30 10 8000 40% 2030.34 1230.34 300.00 200.00 519.00 244.31 274.69 15.00 13.53% 23.00% 7.73 232.90 备注 3 游泳馆建设项目可行性研究报告

15 盈亏平衡点 % 五、研究结论

本项目总投资2030.34万元，其中工程费用849万元，设备购置费482.34万元，安装费用93万元，其它费用106万元，预备费200万元，流动资金投入300万元。

项目运营后，可接待207600人，实现年均营业收入519万元，实现年均利润274.69万元、项目投资利润率13.53%、财务内部收益率23.92%，财务净现值（Ic=10%时）232.9万元，静态投资回收期（含建设期1年）7.73年。

从经济效益来看，本项目是可行的。

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第二章 项目建设的背景及必要性

一、项目建设的背景

随着社会的不断发展人民的生活水平也在不断提高，人民对物质、精神生活不断提出新的要求，健身、游泳、等娱乐活动不断增加，游泳逐步成为一项群众性的休闲娱乐活动,游泳被称之为“21世纪最受欢迎的运动项目”。

在炎炎夏日，游泳场馆更是变成了人们消暑纳凉的消费场所。特别是在暑期，热浪滚滚，酷热难耐，许多家长带着放假的孩子，兴致勃勃地嬉戏畅游在游泳池之“蓝天碧水”间。而在最热的时候，游泳场馆更是天天爆满，随之而来对这些活动的客观要求也不断提出了新的标准与要求，对游泳的环境和各方面的要求也逐步提高。近几年来，集娱乐、休闲与健身为一体的游泳场馆的需求与建设可谓方兴未艾，国家级大型游泳馆、各种公共游泳馆、家用游泳池、星级宾馆的室内游泳池等遍及全国城镇。游泳池、水上乐园像雨后春笋般涌现，其中许多游泳池已跳开古板的传统模式，摹仿国外的先进经验，设计更新颖，融健身性、娱乐性于一体，更具吸引力及生命。

二、项目建设的必要性

（一）市民休闲避暑的需要

ＸＸＸ地处中国中部，作为冬天无暖气、夏天无空调的城市，

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在这里生活着近几十万常住居民，每年夏天的平均气温高达35℃以上，在这样高温的环境下生活，虽然长期以来本地居民已经适应了，但是还是经受不住高温的考验，高温让他们想在夏日找个可以享受沐浴与娱乐的场所。

（二）市民健身的需要

生命在于运动，而运动的方式很多，但游泳没有其它运动的单调、紧迫、技巧。长期从事游泳锻炼，不仅能有效地防治感冒、颈椎、肩肘、关节、呼吸道及心肺疾病，并能使心脏体积呈现明显的运动性增大，收缩更加有力，血管壁增厚，弹性加大，而且在调节人体机能，增强人体免疫力，促进新陈代谢，强壮筋骨等方面都胜过药物作用。 除此之外，游泳还是一项极好的自然按摩。这种按摩柔和、无痛、无刺激，可有效避免并减少肌肤的松弛和老化，使肌肤更光洁润滑，富有弹性及活力，同时还能消除忧郁和疲劳感，减轻精神上和肢体上的负担。

经验证明，水对人体有着极强的可塑性。长期坚持游泳还能对人体形态，尤其是腹部、臀部、肩背部、腿部、足部、曲线及脊柱生理弯曲进行有效地调整，并向流线型发展，从而塑造出人体最美的体形。 以上可以看出，游泳不仅健身、防病，而且对减肥、完美体形、增强肌肤弹性及活力都有着很好的效果。一句话，游泳比其他锻炼方法更胜一筹。

（三）是建设ＸＸ宜居环境的需要

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ＸＸＸ现有的游泳馆，设施简陋，无论硬件还是软件的建设都相对落后，远跟不上ＸＸＸ城市建设的发展速度，建设本项目有利于改善ＸＸＸ城市风貌，提高ＸＸＸ宜居环境。

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第三章 场址选择与建设条件

一、项目选址

本项目选址位于湖北省江滩游乐园旁，交通便利，风景优美，有利有项目建设。

项目位置示意图

二、建设条件

1、自然地理条件 ⑴地理位置与区位条件

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ＸＸＸ地处湖北省中南部腹地，江汉平原东南端，东接武汉，南临岳阳，位于中国长江经济开放开发战略的重点区段，也是中国第四个区域经济中心武汉市的卫星城市。本建设项目所在地ＸＸＸ位于湖北省中南部，地处江汉平源腹地，地处东经113°07—114°05，北纬29°38′—30°05′。全境东西长94公里，南北宽62公里，市域面积2502.37平方公里，全市共辖14个乡镇，1个乡，2个办事处，3个国营农场，469个行政村场。东南临长江与嘉鱼县，赤壁市和湖南省临湘县隔江相望，西与监利县接壤，北与仙桃市和武汉市相毗邻。ＸＸＸ目前建成区面积为17.2Km2，市府所在地为新堤。

⑵气候与气象条件

ＸＸＸ所区域属北亚热带过渡性季风气候区，属性气候。该区域气候特点是四季分明、雨量流沛、阳光充足，气候温和温润。年平均气温16.5℃，月平均最高气温28.9℃，平均最低气温零下3.8℃，极端最高温度为40℃，极端最低气温13.2℃；无霜期240天—265天；最冷月1月的平均气温为1-3℃，最热月8月的平均气温为26-28℃；全年平均降雨量1100-1750mm，全年平均降雪10天左右，年平均日照时数1750-2245小时，日照百分率为28-50%，热量丰富，适于水生生物生长期长(5-11月)；全年主导风向为东北风，风向频率为21%，年平均风速2.7m/s，静风频率为9%，特别适合于水生蔬菜的生长。

⑶水文、水系

评价区域内主要水系有四大水系，即长江、四湖总干渠（含内荆河）、洪排河、东荆河。区域还有ＸＸ、大沙湖、大同湖等。据统计 9

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境内有大中河渠113条，总长度1338.5Km，大水湖泊102个，面积468.7Km2，是个河网纵横交错，湖泊星罗密布的江南鱼米水乡。本项目纳污水体为洪排河。

长江ＸＸ段：长江ＸＸ段自螺山镇韩家埠入境，水道呈东北流向，至燕窝镇永乐闸东折向西北流，至上北洲折向西流，至新滩胡家湾出境，江段水程全长151km。本段江面河宽最宽处在界牌4000m，最窄处在腰口为1055m。江段过境水量7698亿m3，最大流量为78800m3/s，最水流量为4060m3/s，平均含沙量0.418kg/m3，年平均输沙量4.32亿吨。最大水位深51m。江段平均比降为0.023%，主泓流速3.0-3.29m/s，枯水期为1.7m/s。

四湖总干渠：源于江陵湖，由西向东越三湖、白露湖、ＸＸ至新滩口注入长江，全长184.5km。从刘家大院入监利县境；至宦子口入ＸＸＸ，在监利县境内流长55.12km。四湖总干渠在ＸＸ境内全长95.5km，被小港船闸分为两段：上段是瞿家湾加堰港至小港船闸，长38km，与ＸＸ相通；下段是小港船闸至新滩口，流经5个镇场，长57.5km。

老闸河：ＸＸＸ城区现有纳污水体为老闸河，又称内荆河老闸段，它是内荆河的分支，自ＸＸＸ小港农场、滨湖办事处，穿过ＸＸＸ城区至老闸口，全长15.6km。枯水期流量50.0m3/s，量水流量1.28m3/s，最小流量1.28m3/s；丰水期流量80.0m3/s，最大流量407m3/s，设计流量118m3/s。

石码头电排河：为汇洪排水渠，全长3.3km，其水位和水量由电排站控制，抽取流量7.8m3/s。目前也是城市污水处理尾水的排放水体。

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⑷自然地形、地质与地貌

地形：ＸＸＸ为冲积平原，地势平坦，海拔大多在22-28.5m之间。全市境内属古云梦东部的长江泛滥平原，地层以第四纪冲积，湖积物组成的土体为主，其分布面积占全市总面积的99%以上。

地质：地质构造属于扬子淮地台区，为新华厦第二沉降带南沿部分，整个构造体系由断块凹陷和几个相互平行的断裂带组成。ＸＸ地势自西北向东南呈缓倾斜，形成南北高、中间低，广阔而平坦。地基承受能力为6-10t/m2。

2、社会环境概况 ⑴土地资源和自然资源

土地资源：ＸＸＸ总面积为2528.23km2，其中陆地面积1667.7km2，占总面积的65.96%，水域面积860.50km2，占总面积的34.04%。

人口资源：ＸＸＸ辖14个镇，1个民族乡、2个办事处、3个管理区，共465个村、2883个村民小组、23.49万户，总人口90.3万人，其中农业人口60.3万，农业劳动力338026人。

生物资源：全市养殖面积60.19万亩，水产品产量约22.3万吨，其中各种鱼类16.92万吨，其余为虾蟹和贝类。全年畜禽出栏数：生猪23.67万头，羊0.53万只，家禽310.02万只。园林面积35248亩，水果总产3320吨。全市生长木本植物223种，分属62科。

自然生态：长江ＸＸ段：江段鱼类品种有面余种，分属11目20科，以白鲟、铜鱼、中华鲟、鲤、鲢、鳊、鳙等鱼为主；其中，鲤科占70%以上。长江ＸＸ段又是国家重点保护水生动物白鳍豚活动和栖 11

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息的重要场所之一，其活动范围为新滩至螺山的江段。

ＸＸ：现已建立了国家级ＸＸ湿地自然保护区，总面积达370.8km2。现有湿地鸟类130种，隶属16目40科，两栖类1目2科6种，鱼类资源7目1科57种。

矿产资源：境内矿产资源有煤，主要分布在螺山一带，石油分布在瞿家湾一带，石油区的地层厚度大于2500m，石油岩厚度一般为150-200m；天然气日产量在1000m3以下。

风景旅游资源：ＸＸＸ旅游资源极为丰富，多个旅游点。著名的历史遗迹有乌林新石器时代遗址、陈家湾商周遗址、州陵土城遗址和乌林古战场遗址。在众多的旧址中，以瞿家湾旧址群为最，最国家重点文物保护单位。在城区以内的百里ＸＸ已开辟成著名的ＸＸ滨休闲观光景区和蓝田农业生态度假观光风景区，每年吸引上万的中外游客。

植被状况：ＸＸＸ属于北亚热带落叶——常绿阔叶混交林带，江汉平原栽培植被——水生植被区。水生植被主要分布在湖泊、沟渠；次生森林植被主要分布在居民的房前屋后，江河两岸及滩地、沟渠道路两旁。项目区域内树种主要有马尾松、杉树、水杉、泡桐、杨树等。

⑵交通运输

ＸＸＸ水陆交通十分便利。水路有长江黄金航道，全长151km，可上至宜昌、重庆，下达武汉、上海等城市。此外还有东荆河、内荆河、四湖总干渠、洪排河等航道，总程约200余里，常年可通行150吨级船舶，在市境内河运输网起着中枢作用。

陆路有省级一级公路为主，以仙洪、汉洪、沙洪、浦洪等干线为 12

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骨架，东荆河大桥的修建，把ＸＸ与武汉融为一体。全市道路总长1210km，道路网密度2.4km/km2，人均干道面积10-13m2/人。由于ＸＸＸ具有较好的区位和交通优势，因此为招商引资打好了良好的基础。

⑶经济社会发展概况

①经济总量增幅明显，经济结构调整不断优化

全年实现地区经营总值102.6亿元，增长13.8%，比“十五”末增长71.4%。一、二、三产业分别实现增加值35.5亿元、30.2亿元和36.9亿元，分别比上年增长1.6%、22.2%和18%。三次产业比重由2009年的37.7：26.3：36.0调整为34.6：29.4：36.0。

②农业经济平稳发展，农业基础地位得到巩固

积极应对历史罕见暴雨灾害，狠抓抗灾赶本，有效遏制作物减产趋势，粮食总产达59.44万吨，油料总产7.万吨，同比分别增长2%和3.5%。着力提高水产板块档次，养殖模式不断优化，基本形成了“四沿一带一园”水产格局。2010年，全市水产品产量40万吨，继续保持全国淡水水产县市首位。积极推行畜禽规模化养殖，养殖小区发展到59个，预计全市出栏生猪41.5万头，期末存栏32.5万头；预计出笼家禽800万羽，期末存笼500万羽；预计肉产量3.85万吨，蛋产量1.73万吨。据估算，全市畜牧业总产值可达9.8亿元。

③工业经济运行良好，工业总量和增速实现历史性跨越 全市实现规模工业总产值72.35亿元，增长30.1%。规模工业企业总数达到139家，实现增加值20.11亿元，同比增长22.5%。石化装备制造业规模企业实现产值25.24亿元，同比增长14.1%，连续四

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年成为全省重点扶持产业集群之一；淡水游泳馆规模企业实现产值25.16亿元，同比增长36.2%；纺织服装规模企业实现产值11.92亿元，同比增长62.0%；汽车零部件、电子元器件、轻工建材等行业产值均有大幅增长。

④第三产业发展迅猛，消费需求进一步扩大

商贸、餐饮、住宿等传统服务业发展步伐加快，以旅游业为龙头的第三产业快速发展。悦兮·半岛温泉建成营业，“ＸＸ岸边是家乡”湿地生态旅游城等一批重点旅游项目加快推进，生态旅游、红色旅游、温泉旅游和特色乡村游“四位一体”格局初见雏形。2010年，全市服务业增加值36.96亿元。全市接待国内外游客80万人次，旅游总收入5.2亿元。生活性现代服务业呈现出良好势头，扩大内需成效显著。继续实施“万村千乡市场工程”工程和“家电下乡”工程，建设和改造农家店、农资店247家，家电下乡备案网点113家。全年社会消费品零售总额实现57.19亿元，同比增长23.7%，增速创历史新高。

⑤重大项目建设加快，固定资产投资大幅攀升

2010年，全市共向上申报项目350个，投资总额51.91亿元，其中投资1000万元以上重点项目69个；争取国家和省投资项目117个，资金总额1.5亿元。洪监高速已开工建设，ＸＸ新堤港区综合码头工程已完成前期工作，燕窝长江大桥、乌林长江大桥等项目前期工作正扎实推进。在一批重大项目拉动下，全年完成固定资产投资61.67亿元，同比增长51.0%。

⑥新农村建设纵深推进，农民经营生活条件极大改善

投入近1.2亿元改造主干公路15.8公里、县乡公路50.3公里、村级公路358.4公里，通村公路通达率达100%，硬化率达99.8%。争

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取投资3.84亿元的土地整理项目，整理土地面积26万亩，新增耕地6000亩。投入2000万元，疏挖沟渠260公里，衬砌护坡沟渠10.3公里；投资1500万元的隔北灌区续建配套与节水改造二期工程已完成工程量的40%；解决农村人口安全饮水新增8万人。提前启动农村电网新一轮升级改造工程。在继续推行户用沼气的同时，还在绿生养殖场和万全镇洪善村建成沼气集中供气示范工程，为推广农村清洁能源利用进行了积极探索。

⑦财政收入稳步增长，金融对经济支持力度进一步加大 受国际金融危机持续影响，在支柱税源偏弱的情况下，通过强化税费征管，严把支出关口，加快财源建设，全年全市地方财政总收入完成3.8亿元，同比增长22%；地方一般预算收入完成2.15亿元，同比增长22.6%。金融运行平稳，全市银行业金融机构年底存款余额95.45亿元、比年初增加15.70亿元，同比增长16.4%；各项贷款余额42.74亿元，比年初增加13.58亿元，增幅31.8%。

⑧重点领域改革深入推进，经济发展环境进一步增强

备受关注的湖北江湖生态破产重组方案正在实施，已与广东温氏集团达成了战略投资协议。全市医药卫生改革实施方案已经形成，为我市医药卫生改革全面启动做好了准备。国有企事业单位改制工作继续推进。市化工填料公司和沙口供销社合作商店改制完成，市投资公司改制正在进行中。出台了《关于进一步完善ＸＸ经济开发区机制的意见》，理顺了开发区的管理，为开发区的发展提供了保障。

⑨招商引资再上新台阶，经济发展后劲进一步增强

继续把招商引资工作作为经济工作的主抓手，作为振兴ＸＸ经济

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的“一号工程”、“一把手工程”，以园区招商和促进产业集群为突破口，进一步健全完善招商工作机制和工作责任制，不断优化招商引资的措施，拓宽招商渠道，健全招商网络，创新招商方式，改善招商环境，打造产业转移平台，大力开展多种形式的招商活动，取得一定成效。全年共签订投资合同47份，开工项目30个，完成招商引资实际到位资金20.94亿元，占全年计划的113.8%，其中工业招商到位资金10.29亿元。已签订的47个项目中，10亿元以上项目3个，亿元以上项目3个。

⑩民生状况不断改善，各项社会事业全面发展

城镇居民人均可支配收入达到11100元，同比增长11.6%；农民人均纯收入6359元，同比增长15.1%。全市城镇职工养老保险参保人数11.万人，参保率达95％，新型农保覆盖面达8%。城镇登记失业率控制在4.4%以内。新型农村合作医疗参合率达96%，城镇居民医疗保险已经启动。全市基本医疗保险参保人数达28.8万人，工伤保险3.2万人，生育保险1.2万人。全市教育质量继续保持全省领先水平。

⑷城镇给排水

给水系统：目前ＸＸＸ城区已有2家水厂，日制水能力共计10万吨，其中陵园水厂8.5万吨，老闸水厂1.5万吨。

排水系统：根据ＸＸＸ城区水污染源调查资源，目前城区外排的工业污水量约为3.00万m3/a。城区采用合流制排水。目前已在ＸＸＸ百里长渠以南大兴村建造一座日处理量为7万吨的污水处理厂，设计污水处理厂处理后尾水在长江汛期排放。排放方式为：城市污水处理后尾水经管道输送至电排河与城区雨水由电排站抽排至长 16

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江；在长江非汛期，城市污水处理后尾水排入百里长渠作为农灌用水。

（5）基础及配套设施条件

该项目所在区域内供水、供电以及相关配套设施完善，能够满足项目的实施以及以后的正常运营。

（6）施工条件

实施本项目有着极其优越的施工条件。一是施工场地环境较好，道路交通、用电、用水等基础设施和能源供应由统一规划、统筹解决；二是交通方便，施工材料、设备等可以运至现场，能节约运输费用；三是人力资源丰富，劳动力便宜，有利于降低施工工资成本；四是建筑材料来源广泛，供应充足，一些材料可就地取材。

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第四章 市场分析与营业方案

一、市场现状

（一）游泳馆的配套设施简单，功能单一

游泳馆不应只是人们进行游泳健身及有关游泳方面训练、比赛的地方，它应该是包含休闲、健身、餐饮、娱乐等功能。但由于目标定位的，因此不会在相应配套设施以外增加投入和支出。从而造成游泳馆属于单一资源投入，其初衷是为了解决在市民的体育锻炼及运动训练的需求，功能单一，实际使用中很难进行与游泳健身配套的相关市场开发。与之相关的由于功能上的缺失还造成大部分城市游泳馆无法承接大型赛事，特别是一些可盈利性质的高水平的商业比赛。同时，在面对城市体育场馆向社区开放的趋势下也减少了一大部分的可经营性的收入。

（二）游泳馆管理方式的落后

由于传统思想的束缚，城市游泳馆的经营管理停滞在洗澡型层次上，致使场馆经营效益长期没有得到提高，行政干预，经费匮乏，管理水平低下，加之缺乏相应的管理经营人才和先进科学的管理手段，造成各种矛盾在一定时期内表现尤为突出，这就使游泳馆的管理不能按照市场经济规律运行。因而一定程度上阻碍了城市体育场馆的经营能力的提高。

（三）游泳馆的服务存在不足

目前我市游泳馆因为没有多元化的附属健身设施，设施相对简陋，没有为参与者提供社交环境服务，缺乏体育用品服务、没有各种 18

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保护用品、运动饮料、运动器材等服务，缺乏训练与健身的专业老师指导。这些都会影响馆的经营管理水平的提升。

（四）游泳馆经营管理人才缺乏

游泳馆经营管理人才缺乏，尤其是缺乏体育经营管理的专业人才，目前我国游泳馆的管理者大部分都是体育教育行业从业人员，而其中懂经营管理又懂体育的人才寥寥无几。由于经营管理者业务素质不高，因而他们所使用的经营手段普遍比较落后。经营者中一部分是体育专业毕业的人才，但由于很长一段时间内我国教育体系中没有培养体育经营人才的院校及专业，也没有培养体育经营人才的专业书籍，受高校课程设置的影响，他们缺乏经济、法律等方面的知识；另一部分则既不是体育专业的人才，也非经济人才，他们缺乏有关游泳健身方面的专业知识，这些都客观上了高校游泳馆的经营管理水平的提高。

二、经营方案

当游泳场馆的各种硬件设施经过磨合和完善之后，如何在满足广大的游泳爱好者的要求的同时，积极发觉消费者的潜在需求？只有将运营之道定位于：不断地满足广大的游泳爱好者的各种游泳活动需求，才能吸引更多的有认同感和归属感的游泳爱好者，到跃龙游泳馆来游泳和健身，这是跃龙游泳馆运营的一条重要原则。

在市场竞争环境下，跃龙游泳馆要想获得成功，其产品或服务必须要具有创造性，且在运营上走在竞争者的前面。在分析了ＸＸＸ游泳馆的运营现状以及游泳馆的优劣势的基础上，提出跃龙游泳馆的运营策略。

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1．运营管理策略

“以人为本”也就是以市民为本，以市民的全面发展的为根本。跃龙游泳馆管理的理念要从“以人为本”的高度认识，才能管理好游泳馆，才能充分发挥游泳馆职能部门的潜力，调动各级管理人员的主观能动性。同时，根据我国的一系列的体育法规文件精神，体育场馆面向市场加快体育产业化进程，特别是1995年颁发的《全民健身计划纲要》和1999年国家教育部下发了《关于假期公休日学校体育场馆向社会开放》的通知，指出，各种国有体育设施都要向社会开放，加强管理，提高利用率。

2．口碑营销策略

口碑营销就是企业在调查市场需求的情况下，为消费者提供他们需要的产品和服务，同时制定一定的口碑推广计划，让消费者自动传播公司产品和服务的良好评价，从而让人们通过口碑了解产品、树立品牌、加强市场认知度，最终达到企业销售产品和提供服务的目的。所谓的口碑营销是由经营者、销售者以外的个人，通过明示或暗示的方式，不经过第三方处理加工，传递关于某一特定产品、品牌、厂商、销售者以及能够使人联想到上述对象的任何组织或个人信息，从而使被推荐人获得信息、改变态度、甚至影响购买行为的一种双向互动的传播行为。

据调研结果显示，消费者对于游泳馆的选择大部分来自于价格的优惠、距离单位或家庭近、校园的氛围以及本馆的风格，详情见

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3500 3000 2500 2000 1984 1500 1000 500 格价近离距模规牌品3136 1248 1536 12801216 736 512 576 320 格风馆本480 96 它其192 氛围车停练教务服戚亲事同 选择游泳馆的影响因素 体媒0

上图充分说明游泳馆在口碑营销方面需要有一定基础的。因此，跃龙游泳馆可以制定体验营销策略，让消费者更愿意为游泳馆进行推荐。

所谓顾客体验，就是顾客和企业产品、人员和流程互动的总和。跃龙游泳馆可以让顾客置身于游泳馆运营的部分过程，即根据消费者的记录进行分析，找出有代表性的消费者，将其邀请到游泳馆参加产品的设计或者商品的引进分析，让其提出意见。这样得到的商品引进计划将在很大程度上符合消费者的需求，而且这种方案的实施会让消费者的心里得到一种满足。从利益相关者的角度来看，他们会觉得自己被商家重视，觉得自己已经参与了相关游泳馆的运营管理，也会认为体现了自己的价值观，进而使游泳馆与泳客的价值统一起来。体验

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式消费所带来的感受越是深刻难忘，形成的口碑传播越是生动形象，感染力也会越强烈刺激。正由于此，越来越多的产品选择了体验式消费。顾客即是理性的又是情感的。一般说来，顾客在消费时经常会进行理性的选择，但也会有对梦想、感情、欢乐的追求。跃龙游泳馆不仅要从顾客理性的角度去开展营销活动，也要考虑消费者情感的需要。

3.价格策略

在激烈的市场竞争中，企业为了实现自己的营销战略和目标，必须根据产品特点、市场需求及竞争情况，采取各种灵活多变的定价策略。据调查，某游泳游泳馆可以采用黄金时段定价策略。

该游泳馆开放时间为8：00-21：00。据调研结果显示，大部分消费者选择在下午和晚上时段游泳，详情见下图。

晚上（17：00以后）21% 早上（8：00以前）10% 上午（8：00-12：00）22% 下午（12：00-17：00）47% 选择一天中何时游泳

可以根据调查数据，对价位进行如下调整。 4．会员营销策略

随着我国游泳健身行业的日益成熟，市场竞争也越来越激烈。一

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个游泳馆的销售业绩的增长，就可能意味另一个游泳馆的市场份额的丢失，不难看出，留住一个客户比发展新客户更为重要。在日趋激烈的市场竞争环境中，一些游泳馆纷纷利用短期的降价策略来刺激消费者进行消费，然而，短期的降价策略没能给游泳馆带来多大的长远利益，由于游泳馆都是在不同的时间推出降价促销的活动或者在同一时间推出不同的降价比率，这种降价策略使得消费者从一家游泳馆换到另一家游泳馆，今天这家打折就去这家消费，明天那家打折就跑到那家去消费。消费者徘徊在众多的游泳馆之间，游泳馆并没有拥有属于自己的一个稳定、忠实的客户群体。

据调研结果显示，有51%的消费者拥有一年以上的泳龄，19%的消费者拥有6个月泳龄。具体情况见下图。

其他7%一个月8%三个月15%一年以上51%六个月19%

游客泳龄比较

不同的泳龄说明他们的消费意向也不同，例如，泳龄在6个月或一年以上的消费者，由于游泳时间的关系，可以称为游泳爱好者，他们的目的是长期坚持游泳运动。而一个月或三个月的消费者，由于他们刚刚开始游泳运动，并不能说明他们是出于热爱游泳运动，或者是

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为了锻炼身体的目的来选择游泳。因此，在对待这些消费者的消费选择中，需要不同的选项来满足他们不同的需求。

根据上述数据结果显示，跃龙游泳馆的会员策略也可分为以下两个策略：人性化服务策略、多样性选择策略。

5．淡季营销策略

“旺季抢增量，淡季抢减量”，是淡季提升销量的根本策略——以更强的促销、更广的宣传和更低的价格进行掠夺。但需要指出的是，淡季的绝对量毕竟有限，所以，投入的兵力要有度，抢的程度也要有个度。而且，淡季做销量，同样重在取势。

发现和引导新的消费习惯是淡季挖掘销量的有力途径。一些别出心裁的消费方式，就是淡季营销的创新典范。跃龙游泳馆在淡季可以联合健身馆、网吧、KFC等友谊单位，举办免费游泳瘦身计划，不仅仅会市民对跃龙游泳馆的认知度。而且会达到名利双收的效果。淡季的渠道策略无非两方面：一方面，在淡季，销售波动较小的渠道应该得到强化；另一方面，针对游泳馆的特点，开发新的渠道，适应淡季销售。跃龙游泳馆在旺季时，应注重和强化客源的数量，淡季时则应该侧重于维护和联络老客户及挖掘新的客源，实现销售无淡季的营销策略。

6.拓展运营项目策略

俗话说：“人靠衣装马靠鞍”，在激烈的市场竞争中，整体形象的包装是非常重要的。而大多城市游泳馆的包装叫人不敢恭维。同时新闻宣传也是极具影响力的广告，利用新闻来扩展游泳馆的影响是一条非常好的渠道。现今报纸、杂志、广播和电视已成为新闻媒体的四大支柱，利用宣传来提高知名度。加强与社会体育各界的联系，不断更 24

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新知识观念，为更好的开发运营项目和体育市场服务。

7．人员管理策略

人是管理的第一要素。人的因素本身并不能自动发挥积极作用, 必须通过对人的管理, 通过现代科学的管理意识和管理方法才能体现出来。我们跃龙游泳馆想要改变目前的人才匮乏的局面，必须改革和完善现行的人事制度和用人机制，完善考核评价机制。在用人制度上，要“不拘一格选人才”，管理人员的任用要实行内部选拔制和外部引进制相结合的方式。内部选拔管理人员，可以鼓舞士气，提高职工的工作热情，调动职工的积极性，有利于被提升者迅速展开工作，有利于保证选聘工作的正确性，也有利于吸引外部人才。从外部引进人才，可以为游泳馆运营管理工作带来新鲜空气，有利于转换游泳馆的运营理念及更新管理方法，促进运营管理创新。此外，建立科学合理的考核制度，有利于充分调动广大管理人员的积极性和能动性，增强他们的事业心、责任心。还应该积极组织工作人员参加专业业务培训，不断提高游泳馆管理者的自身素质。

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第五章 建设方案

一、项目建设内容及规模

1、项目建设内容

本项目规划占地面积20000平方米，建设内容主要为 8、办公楼500平方米。 9、配电房60平方米. 10、儿童游泳池400平方米。 11、开放式成人游泳池1800平方米。 12、封闭式游泳池1800平方米。 13、停车场2000平方米。 14、门房30平方米。

项目绿化率为40%，另配套建设道路及其它水电、通信、等设施，本项目利用优势地理位置，选用具备国内外一流先进设备，利用项目所在地较好的市政配套基础设施和良好的市场环境。建设“跃龙游泳馆”项目。

建设内容一览表

序号 建(构)物名称 单位 占地面积 建筑面积 结构 26 ＸＸＸ跃龙有限公司“跃龙游泳馆”建设项目可行性研究报告

1 2 3 办公楼 配电房 儿童游泳池 m m2 m m2 m m3 m 222500 60 400 1800 1800 2000 30 6590 500 60 400 1800 1800 2000 30 6590 砖混 砖混 轻钢 砖混 4 开放式游泳池 5 封闭式游泳池 6 7 停车场 门卫 小计 2、项目经营纲领

本项目建成后，跃龙游泳馆日接待顾客1730人，一年开放期为7--10月，计120天，建设完工每一年按预计人次80计，年接待顾客166080人次，正常经营期年接待人次207600人。

根据市场需求预测，结合本项目实施后企业经营能力的估算，本项目经营纲要表如下：

项目经营纲要

场次 早 成人下午 泳池 晚上 小计 早 400 1080 150 25 7-10月 25 7-10月 27 预计 人数 280 400 票价 开放期 25 7-10月 25 7-10月 每月天数 开放系数 30 30 30 1 1 1 1 池数 2 2 2 1 30 儿童ＸＸＸ跃龙有限公司“跃龙游泳馆”建设项目可行性研究报告

泳池 下午 晚上 小计 总计 650 1730 200 300 25 7-10月 25 7-10月 30 30 1 1 1 1 二、游泳池建设方案

游泳池是多人次反复使用的水娱乐场所。本项目按其使用性质可分为 : 儿童游泳池、开放式游泳池、封闭式游泳池等。它的设计需符合国家的有关标准、应设有完善的游泳池水净化、消毒设施 , 使其水质达到《游泳场所卫生标准》、《生活饮用水卫生标准》的 要求。遵守游泳池和水上游乐池给水排水设计规程CECS14:2002规定。注：冷水游泳池不做恒温。

（一）方案依据

《水工混凝土施工规范》SDJ207-82 《建筑装饰工程施工及验收规范》JGJ73-91 《建筑地面工程施工及验收规范》GB50209-95 《建筑工程质量检验评定标准》GBJ301-88 现行建筑施工其它相关规划 （二）工程概况

本项目有三个游泳池，包括：儿童游泳池400平方米，开放式游

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泳池占地面积1800平方米,水池面积1050平方米，封闭式游泳池占地面积1800平方米，水池面积1050平方米，深度1m~2m，采用钢筋砼结构，底板厚300，池壁200，砼强度等级C25，抗渗S6，池内装修为泳池专用面砖贴面，池外四周地面为防滑地砖面层，泳池配套用给水、排水、供配电设施配合施工、穿插进行，以达竣工即可动用。

游泳池严格按照游泳池卫生规范进行设计、建设。游泳池池壁和池底用浅兰色和白色瓷片铺面，游泳池内有入水和出水扶梯3个，池边通道和走道用防滑砖铺设并加作了进一步防滑处理，避免游客上岸或在岸上行走时滑倒。在游泳池边设计有排水沟并且在排水沟内加装了铸铁和不锈钢双层防护网。为保证水质，游泳池配有吸圬、沉淀设备，保证游泳池水质标准。在游泳池四周和池壁，为加强顾客的安全意识，安装有禁止追逐、禁止打闹、禁止跳水、游泳须知、水深标志等标识牌和安全警示牌等。每一个游泳池在其入口处设有长2米深0.2米的浸脚消毒池和强制淋浴系统，充分保证顾客的卫生安全。为加强救生安全，游泳池设有救生室一个、1.5米高救生观望台2个，配有2名有丰富工作经验的救生员，救生圈3个，救生杆两条，游泳池内加装背景音乐广播系统，可以方便、及时、迅捷地发布游泳池消息和通知。游泳池内设有男女更衣室兼卫生间。为增加夜场（19：30-21：30）开放的安全，游泳池四周全部加设了高5米的高亮度灯光照明8盏，光线充足灯光集中，为防止突然断（停）电，游泳池电源同小区发电机联网，送电及时，保证夜场安全。

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（三）工艺流程说明 :

工艺流程 :

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布水口布水口游泳池温度仪Ⅱ进伺服控池制器口水温度仪ⅠN管PH仪1号过滤沙缸余氯仪浊度仪循环水泵热交换出池过滤口沙缸定时器水管2号絮凝剂加投消毒剂加投稀盐酸加投硫酸铜加投

拟定工艺为典型的游泳池循环水处理工艺 , 其目的主要是去除水中悬浮杂质 , 消毒灭菌 , 满足卫生要求。正常循环时 , 游泳池水通过回水管流入平衡水箱 , 在平衡水箱后循环泵吸水管上加入絮凝剂 , 以便通过水泵时 能充分与水混合 ; 池水经过毛发过滤器截留较大颗粒固体杂质、毛发、纤维等 , 以保护水泵和沙缸过滤层不被破坏 ; 出水经循环水泵进入高速过滤砂缸进行微絮凝过滤 , 滤出的洁净水经过投氯消毒装置杀菌 , 出水经 PH 值调整控制系统调节循环水 PH 值 , 达到标准后进入泳池。游泳池池水循环采用顺流方式 , 在池端头侧壁进水 , 回水采用泳池池底回水方式。不易出现死水区及旋涡区。

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热力蒸汽ＸＸＸ跃龙有限公司“跃龙游泳馆”建设项目可行性研究报告

工艺中的主要设备为过滤器 , 池水过滤效果的好坏直接影响着循环水质。本工艺采用高速过滤砂缸 , 经国际上大量重大项目实用检验 , 过滤效果完全保证 , 高标准的游泳池均采用此类型过滤设备。加药部分采用了混凝剂 ,PH 调整剂和除藻剂 , 以保证水质良好 ; 混凝剂主要是起絮凝作用 , 将水中悬浮物及致浊物变成较大颗粒 , 易于被去 除 ;PH 值为 7.1 - 7.4, 与人体接触感觉良好 ; 除藻剂主要是为了防止水中滋生藻类 , 一般采用硫酸铜 , 同时增加水的蓝色色度 , 满足视觉感官效果。

消毒系统采用氯片消毒方式。消毒效果好,操作简便 , 设备稳定。采用精密的自控系统 , 严格控制氯投加量 , 确保水中游离氯为0.2- 0.4mg/1, 以保证池水有持续的杀菌能力。

（三）工艺参数及说明 游泳池:

(1) 泳池有效容积 :Vm==2000m3 (2) 循环周期 :T=8hr

(3) 循环水量 :Qs=2000× 1.1/8=275m3/h 取值 :Qs=275m3/h (4) 布水方式 :

根据土建情况改造 ,采用池侧壁均匀布水 , 池壁底分散回水方式。

(5) 混凝剂及投加量 :

根据泳池的水质要求 , 拟采用碱式氯化铝为混凝剂 , 其投加

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量据水质情况为 5 -10mgL, 准确的数量 , 在实际运行中进行调整。

(6) 消毒剂及投加量 : a. 消毒剂采用CL杀毒。 运行中以池水确定实际投加量 （四）部分设备技术说明

1、高速过滤砂缸 :采用“OKEYH” 高速过滤砂缸，

型号：pp-160 流量：60-100M3/H 尺寸：1600MM过滤面积：2.01m2 负压2.5kg/cm2 介质容量2300KG 数量：6台

高速过滤砂缸过滤速度快 , 采用优质玻璃纤维及聚脂制造,防腐蚀性强 , 无须维修。高速过滤砂缸 , 以高滤速设计 , 这样可以减少所需过滤面积 , 节省设备一次性投资。同时采用高级的石英砂 , 对水的浊度、水中悬浮物的去除效果相当好。

(2) 、带毛发过滤超静音循环水泵 :采用“比美”功率：7.5HP相数:3相 流量:30-96M3/H扬程:9.5-20.5m 电压:380v

频率:50Hz数量：6台（4用2备）

毛发过滤器与水泵一体化,安装方便,占地省,操作简单;水泵噪

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音小,耐用性非常好,抗锈抗腐蚀性强,清洁次数少。

（五）出水水质保证表

项目建成投入运行后，实际进水水质及水量符合下表要求： 人工游泳池池水水质卫生标准（GB9667-1996）

序号 1 2 3 4 5 6 7 水温 PH值 浑浊度 尿素 游离性余氯 细菌总数 大肠菌数 项目 标准 22～26℃（水温不在本项目要求范围内） 6.5～8.5 ≤5（NTU） ≤3.5 mg/L ≤0.3～0.5 mg/L ≤1000个/mL ≤18个/L （六）设备购置

设备购置表

序号 一 名称 泳池设施 单位 34 数量 单价 总价 ＸＸＸ跃龙有限公司“跃龙游泳馆”建设项目可行性研究报告

带毛发过滤循环1 循环过水泵 滤设备 2 缸（含石英沙） 3 4 水质消5 毒设备 6 7 8 9 水质监测设备 水下照10 明设备 12 水体换水体交换器 温控系统 主排水器 出入水设备 16 水器 17 池体配18 件 19 20 泳线 格栅 KM 米 35 台 8 8 高速过滤砂台 8 3 24 投药计量泵 投药桶 反应罐 臭氧发生器 增压泵 水质监控仪 水质分析盒 台 个 只 台 台 台 台 5 5 6 3 6 3 3 1.2 1 12 18 1.6 2 1.5 6 5 72 9.6 6 4.5 泳池水下灯 个 48 0.08 3.84 台 台 个 个 6 3 20 36 1.2 1.6 1.5 1.2 7.2 4.8 30 43.2 13 热设备 14 15 沟道满水器 可调式进出个 40 1.6 扶梯 出发台 个 个 5 5 3 150 0.5 0.3 0.4 0.1 2.5 1.5 1.2 15 ＸＸＸ跃龙有限公司“跃龙游泳馆”建设项目可行性研究报告

泳池清洁配21 件 小计 二 1 2 3 小计 合计 公用设施 2t/h电热蒸汽锅炉 供电系统 办公设施 套 套 套 1 1 1 426.34 26 20 10 56 482.34 套 4 2 8 36

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以上设备购置费用合计为482.34万元。

三、建筑规划与方案

1、项目建筑规划原则

建设规划与项目区规划协调，改善景观；因地制宜，利用地形，减少土、石方工程量，使建、构筑物有良好采光和自然通风条件；填土区布置堆场或荷载较小的建、构筑物；场地设计标高高于洪水位；按经营工艺流程要求，《建筑设计防火规范》要求，设置防护间距；充分考虑游泳馆场地绿化，改善游泳馆环境。

2、项目建筑方案 办公综合楼

该楼主要功能为办公用房、为新建1层砖混结构、建筑面积500m2。

根据当地地质状况，建筑物为钢筋砼扩大基础，地上结构采用现浇砼框架结构。框架抗震等级二级，抗震设防烈度为6度，地震加速度值为0.30g，第一组。根据《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2004），建筑物为丙类建筑，耐火等级为二级，使用年限为50年。

剖面设计要求：层高为3.6m，室内外高差为0.6m，立面造型要凸现简捷，流畅、宽松、柔和的交通类建筑特点，立面材料采用涂料，以谐调，淡雅的色彩为主，与周围的环境相协调。

四、公用辅助工程

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1、道路工程 ⑴建设原则

①结合内部与外部道路交通要求，优化路网结构和断面形式。 ②正确处理路线平、纵线形的组合，使道路线形组合均衡，满足行车安全及物流顺畅的要求。

③考虑人的分流和安全。 ⑵道路设计 ①平面设计

项目内部的道路宽为7米，连通区内各主要构、建筑物，保证特种车辆能够到达，最后与主干道相连或通过次入口与外部道路衔接。根据使用功能的需要，适当设置5米宽的支道。项目内所有道路交叉口均采用平面交叉的设计形式。结合项目需要，部分路口采用拓宽车道，以加大路口通行能力。

②竖向设计

道路竖向设计要结合规划用地性质、规划排水方向进行，同时综合考虑场地的排水、各种管线的铺设、与外部路网的平顺衔接等。

③路面结构设计

路面结构均采用水泥砼路面。基层采用20cm厚6%水泥稳定石粉渣，路面采用25cm厚C25水泥砼;人行道面层采用彩色水泥砼地砖，用2cm厚1:3水泥砂浆铺底，基层为15cm厚6%水泥稳定石粉渣。

⑶交通附属设施

道路照明采用220V低压供电。道路单侧布置路灯，灯柱间距为15m。主干道上路灯杆高10m，照度标准为15LX，均匀度0.35。路灯

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控制采用光控、时控及手动相结合的控制方式。

2、给排水工程

⑴给水方式：本项目用水由市政管网供水，供水管网的供水量及水压均可满足要求。给水管网沿规划路网敷设，给水管道布置于人行道（绿化带）下，每隔100～120米设置室外消火栓，并预留给水接口。

给水管网按最高日最大时流量计算管径，按最高日最大时流量加消防用水量校核管径。游泳馆主要道路上规划DN300给水干管，其他区内道路上布置DN150～DN200给水管，并相互连接成环状，管顶覆土不小于0.7米。

项目的生活用水与消防用水为二个的管网系统，并经给水水表计量后进入游泳馆，在各建筑物的进水管上设计量水表。

消防用水经消防水表计量后进入消防贮水池，经消防泵加压后供室内、室外消火栓消防用水。生活水泵、消防水泵均设置在地下水泵房内，地下泵房设有排水泵排水。

本项目日常用水量预测如下表。

项目日常用水量

用水项目 泳池用水 人员用水 绿化用水 不可预见水量 系数 2000 30L/人.日 8000 10% 每日用水 600 0.45 0.8 年用水量 74000 99 160 6225 39 ＸＸＸ跃龙有限公司“跃龙游泳馆”建设项目可行性研究报告

小计 80484

从上表可知，本项目设计年用水量为8.04万立方米。 ⑵排水系统

排水采用雨、污分流制排水系统。雨水与污水分别布置排水管道系统。雨水管道按地形分散布置，就近排入水体；污水根据游泳馆内道路的坡向，采用自流分区域排放；游泳馆内污水进入市政污水处理厂进行处理。

排水：室外雨、污分流；室内生活排水分流制，游泳馆设有化粪池。

排水种类：生活排水、清净下水、雨水。

各种下水的出路：经化粪池处理的生活排水与经营废水一起送入废水处理站处理，达到污水排放标准后排入市政污水管。雨水管道按地形分散布置，就近排至市政雨水管。

3、电气工程 ⑴电源情况

本项目的供电由ＸＸＸ政110kV变电站接口引入。

电源以电缆直埋方式进入游泳馆的变电配电房，经过高压开关柜、干式变压器及低压配电柜向各个单体提供200V/380V的低压电源。

⑵供电方案

项目所需供电电压为220V/380V。高压配电装置选用中置式高压 40

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柜，配用真空断路器，电动弹簧储能操作机构，操作电源为220V。考虑到经营车间的用电负荷，采用多台干式变压器，并预留空间，以便适应可能的负荷变化。设反时限过流连断及温度保护，变压器低压基地点直接接地，接地电阻小于1，高压侧计量。

⑶配电原则

变电配电房供电至各个单体配电间，再由设在各单体内配电间的低压配电柜向所在区域的各用电设备供电，容量较大的负荷由配电间低压配电柜直供，其他负荷分区组合由就地安装的嵌墙式组合配电箱供电，动力配线均为YJV－1型电缆桥架敷设BV－0.5导线穿镀锌钢管敷设。照明根据灯具布置情况分块设就地嵌墙式组合配电箱，配线采用BV－0.5导线穿保护管暗敷设。

⑷主要建筑单体配电

经营车间配电室采用落地式动力配电柜，以放射形式向各个用电设备及分布在各处的组合配电箱供电。照明配电由变电所专线供电，照明配电箱采用组合式配电箱，照明光源采用荧光灯、节能灯及金属卤化物灯等高效光源，照度标准为：工作区域为400～600Lux左右，辅助场所为300Lux左右。照明线路采用BV型导线穿电线管敷设。

配电设备为低压抽出式配电柜，配电方式为放射式供电组合。配电箱用于电源插座及小容量电气设备的供电，动力配线选用YJV－1型电缆，控制线路采用kVV型控制电缆，并测电缆桥架敷设，电缆出桥架后穿钢管保护，组合配电箱的配出线路采用BV型导线穿保护管埋地或沿墙敷设。消防设备动力配线选用耐火电缆NHYJV－1。

办公区和其他设施采用动力配电箱，并以放射形式向各个用电设备及分布在各处的组合配电箱供电，动力配线选用YJV－1型电缆，

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控制线路采用kVV－0.5型控制电缆，并沿电缆桥架敷设，电缆出桥架后穿钢管保护，组合配电箱配出的线路采用BV型导线穿钢管埋地或沿墙敷设。

游泳馆室外供电外线和户外照明供电外线采用YJV22交联聚乙烯铠装电缆直埋敷设，游泳馆道路照明采用250W高压钠灯光源的高杆道路照明灯具，电缆为YJV22交联聚乙烯铠装电缆直埋敷设。

本项目日常用电量预测如下表。

日常用电预测表

建筑名称 公用设施用电 设备用电 其它用电 电损 日用电标准 60 1577.79 50 数量 220 120 220 年用电量 13200 1334.8 11000 18187 213534.8 由上表可知项目年用电约21.35万度。 4、消防工程 ⑴消防水源

消防水源从ＸＸ江滩游乐园区文泉大道上的市政供水管引入水源，消防用水全部采用自来水。

⑵室外消火栓系统

从供水管上设置室外消火栓，室外消火栓的保护范围150m。 ⑶室内消防系统

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室内消防系统包括室内消火栓系统和自动喷水灭火系统。 室内消火栓给水系统采用变频调速设备供水。建筑物每层均布置室内消火栓，保证两股水柱同时达到每一个位置，室内消火栓处设远距离启动消防水泵的控制装置。室内消防管道环状布置，并设置消防水泵接合器，以便消防车利用室外消火栓取水向室内消火栓管网供水。

对于建筑高度小于8米的空间部分采用闭式自动喷水灭火系统，闭式自动喷水灭火系统采用变频调速设备供水。除了不能用水灭火的部位外，其余均设置闭式自动喷水灭火系统。布置低温型闭式喷头，每个喷头的保护面积在12m2左右。

在建筑物内配置适量的手提式灭火器，以扑救初始火灾。 5、防雷工程

本项目按三类建筑物防雷考虑，屋顶装设避雷带，利用柱内主筋（不少于两根）作引下线，基础地梁、主筋及桩台钢筋用作为接地体，避雷带、引下线、接地体均焊接成可靠的电气通路，变配电房等设备房，所有带电设备外壳均做等电位连接，为防雷电波侵入，所有进入建筑物的金属管道、电缆金属外皮均就近与接地装置相连。

6、通讯网络工程

电信包括有：电话系统、火灾报警系统、计算机网络系统等设施。 通信系统：游泳馆内的通信系统主要由电话构成，各办公室国内程控电话。还应配备一定数量的无线对讲机，作为保安人员通信之用。

监控系统：在游泳馆的主要出入口、建筑四周、各层公共走道、楼梯间、财务部、档案资料室等重要部位安装闭路电视监控系统，全 43

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天候记录一切出入人员，为解决可能发生的事故提供参考线索。

7、绿化工程

在园区内道路两侧布置道路绿化，在建筑物前后空地上尽量布置公共绿地。本项目绿地面积8000平方米，绿地率达到40%。

8、停车场

本项目拟安排停车位80个、停车场面积2000平方米.。

五、主要基础数据

本项目主要基础数据表如下

基础数据表

序号 1 2 3 4 5 6 7 内容 厂区占地面积 建(构)筑物总面积 建(构)物占地面积 道路占地面积 绿化面积 容积率 绿化系数 单位 m2 m m2 m m % 222指标 20000 6590 6590 10 8000 0.33 40.00% 备注 30

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第六章 能源消耗及供应

一、能源需求

本项目所需的能源主要包括水、电、燃煤，具体消耗量见表

项目能源消耗清单（年消耗量）

能源种类 单位 耗用量 80484.00 213534.80 120.00 单价 2.60 1.10 来源地 ＸＸ本地 ＸＸ本地 金额 20.93 23.49 9.60 .01 水 立方米 电 万千瓦时 燃煤 小计 吨 800.00 ＸＸ本地 项目能源表

能源种类 电 煤 小计 计量万度 吨 年需要实21.35 120 参考折标1.229 0.71 年耗能量（吨标准26.23 85.2 111.43 经上表测算项目能耗折标煤111.43吨，年收入为519万元，单位综合能耗为0.2147吨标煤/万元,低于荆州市能耗指标（0.7836吨煤/万元）。

二、能源供应

湖北ＸＸ江滩拥有由华中电网供电的110 kv的变电站，能保证项目的用电供应。

ＸＸ江滩游乐园区拥有较为完善的市政供水体系，项目的用水量能得到保障。

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煤可在本地采购。

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第七章 环境保护、安全卫生与消防

一、环境保护

1、项目地环境现状

ＸＸ江滩游乐园区环境质量、环境保护均坚持高标准和高起点，达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。

大气环境保护：执行大气环境质量标准（GB3095-1996）二级标准，即二类质量标准。

水环境保护：水环境保护与总体建设相适应，采用预防为主的措施。

声环境控制：执行国家城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）。 固体废弃物及生活垃圾处理：区内的固体废弃物及生活垃圾结合环卫设施规划统筹安排，进行综合处理。

2、环境质量标准 ⑴地表水环境

ＸＸ江滩游乐园区水环境保护与总体建设相适应，采用预防为主的措施。本项目按《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中III类水域水质标准执行。

⑵空气环境

本项目所在地为环境空气二级质量标准区，执行《环境空气质量标准》（GB3095—1996）中二级环境空气质量标准。

⑶声环境

执行区域声环境的3类功能区标准，指标为昼间65dB(A)、夜间

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55dB(A)。

3、污染物排放标准 ⑴污水

生活污水严格执行《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB118—2002）中“水污染物排放标准”的一级标准。

⑵噪声

建设期，执行国家《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）； 运营期，执行《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GB12348—2008）中3类标准。具体指标为：昼间65dB(A)、夜间55dB(A)。

⑶大气污染物

废气排放执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）中的二级标准。

⑷固体废弃物

执行《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》有关规定。 4、环境污染及其治理措施 ⑴施工期

施工期主要污染源包括：施工噪声、施工扬尘、水土流失、施工废水及固体废弃物。

治理措施如下： ①施工扬尘

采取分段施工，合理安排施工工期，尽量减少同一时间的挖土量；

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采取洒水湿法抑尘，利用洒水车及时对施工现场和进出道路洒水，保持地面湿度；

利用清扫车对道路和施工区域进行清扫，以减少粉尘和二次扬尘的产生。

②施工噪声

采取低噪声的施工机械和先进的施工技术；

严格遵守《中华人民共和国环境噪音污染防治法》的有关要求，严禁中午（12：00-14：00）和夜间（0：00-7：00）施工。

③水土流失

在土地平整及土方施工中，加强施工场地的路面建设，创造施工场地良好的排水条件，减少雨水冲刷和停留时间；

在建设过程中尽量减少对植被的破坏，同时对裸露土地尽快恢复植被。

④施工废水

对于施工人员生活污水，修建临时化粪池和生活污水排放渠道，生活污水集中处理后纳入城市污水管网体系，禁止随意排放。

对于施工废水和车辆冲洗废水，由于悬浮物浓度较大，应设置简易的两级串联废水沉淀池，废水经沉淀后排入城市排污管网，禁止废水乱排放。

⑵运营期

运营期主要污染源包括：废气、废水、固体废弃物、噪声，治理措施如下：

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①废气处理措施

对于在经营过程中有可能产生废气的经营环节进行严格控制，对产生的废气进行分类处理。

当燃煤全硫分小于0.6%时，采用旋风除尘器，可保证烟尘排放浓度小于100mg/m3。当燃煤全硫分大于0.6%时，采用湿法脱硫除尘装置，可保证烟尘及二氧化硫排放浓度均能满足排放标准。

加强车辆管理，减少车辆的尾气污染物排放量。 ②废水处理

本项目会产生一定量的经营废水和生活污水。生活污水做到统一收集排放。经营废水可通过生物接触氧化法进行氧化处理，分解废水中溶解性有机物，确保达标排放。经污水处理站处理后的污水能作为场地冲洗、绿化浇灌用水）后作为场地冲洗、绿化灌溉之用。

③固体废物处理

固体废弃物尽量做到回收利用，禁止随意外排。少量不能回收利用的固废由ＸＸ固废处理中心统一收集处置避免二次污染。

生活垃圾可由环卫部门全部用封闭车定期清运到垃圾站统一处理。

④噪声防范措施

在工艺设备选型上时，采用低噪声、节能型的先进设备，并在设备安装中采取减震措施。对各类鼓风机、泵类等应设置隔音控制室，使隔音控制室的噪声小于70dB(A)，以保护工人健康。将噪声强度大 50

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的设备安装在建筑物内部或设隔声罩，减小其对外界影响。在各风机进出口安装消声器，降低设备噪声。认真做好绿化降噪工作

二、劳动安全与卫生

1、设计原则及采用的标准 ⑴设计原则

劳动安全及卫生必须贯彻“安全第一，预防为主”的方针，根据国家及地方相关劳动安全及卫生的规程、规范及标准，确定工程设计采用的劳动安全及卫生技术标准。

因地制宜，选择技术成熟、性能可靠、经济实用的劳动安全及卫生措施工艺。

最大限度减少劳动安全事故隐患，确保工程施工期间安全、文明施工。

⑵编制依据

《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006)； 《民用建筑隔声设计规范》(GBJ118-88)； 《机械防护安全距离》（GB12265-1990）；

《建设项目(工程)劳动安全卫生监察规定》（劳动部[1996]第3号令）；

《压力容器安全技术监察规程》（1999版）。 2、采取的措施 ⑴施工期措施

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施工期的安全危害因素主要包括建筑工程施工（含设备安装）、建筑材料、施工机械等方面因素。

施工期危害因素、危害程度与相应安全卫生措施见表7-1。

表7-1 施工期危害因素、程度分析与安全卫生措施

序号 1 1.1 危害因素 建筑工程（含设备安装） 机械设备失检、失灵 电器设备过载、泄漏 场地不设安全标志或设置不当 建筑材料含有毒，放射元素、有害气体挥发 施工机械噪声、震动过大 危害程度 劳动安全措施 1.2 1.3 2 3 导致机具控制失灵，吊件坠落，施工期和营运期各类机械作业，均应按塔架倒塌等机毁人亡事故 照有关规定、规程和标准采取安全防护措施，并加强机械设备维护和检修，杜导致设备损坏、起火、触电，造绝设备因失检、失灵而带病运行；各类成对人身生命的伤亡，以及环境电器设备应有警示标志，以防设备过载或泄漏时因设备损坏、燃烧、漏电等产的危害 生人员伤亡事故。 威胁安全，引起游泳馆内运输通在周边及场地内设立安全警示标志，确道混乱导致事故发生 保场地内车辆和人员的通行安全。 易燃易爆品以及有毒有害物品的存放，导致人身中毒、潜伏导致职业病 应向有关部门申报，并按照批准的存放地点和保管方式，设专人管理。 引起妨碍对话、音响信号联络，对操作高噪声、振动设备的工作人员应从而会妨碍作业安全还会使作配备隔音耳塞并对设备采取加减振垫业人员感到不适及耳聋 等，以保证工作人员身体健康。 ⑵运营期措施

运营期危害因素、危害程度与相应安全卫生措施见表7-2。

表7-2 运营期危害因素、危害程度与安全卫生措施

序号 危害因素与危害程度 用电设备在使用过程中，由于使用、老化或管理不当等1 原因，可能存在漏电的危险。这样对操作人员构成人身威胁，甚至引起火灾。 2 劳动安全措施 选用设备均考虑静电接地，并加强管理和维护，保证操作人员的人身安全。 3 4 在机械运转部分设置安全罩，严禁在传动设备上放置杂物，定期机械设备防护不当，可能会对运动的零部件进行检修，以保证设备在良好的工作状态下运行。对操作人员造成人身伤害。 在经营过程中采用国内先进设备，尽量采用遥控及程控操作方式，避免操作人员与设备的直接接触。 压力容器的设计、制造和检验将严格按照国家劳动局颁布的监察压力容器管理不善可能导规程，机泵、管件、阀门采用质优可靠的产品，以防泄漏。 致泄漏甚至爆炸。 蒸汽和压缩空气制备和减压系统后，均设有安全阀，以防超压。 机械设备噪声、震动过大会将有噪声设备布置在对周围环境影响小的区域，并加以隔离。机影响对话、音响信号联络，械设备选用符合国家噪声标准，对噪声较大的设备采用减震消音妨碍作业安全还会使作业和隔声措施，或采用控制室远距离操作。 52 ＸＸＸ跃龙有限公司“跃龙游泳馆”建设项目可行性研究报告

人员感到不适及耳聋 未做好防雷措施造成雷击破坏。 安装防雷装置，在每年雷电活动高峰期来临前，对接地装置的接地电阻进行测试。如发现接地电阻有变化，应对接地系统进行全面检查，同时应建立防雷测试档案，以便观察每年接地电阻的变化情况，判断接地装置是否完好，并开展经常性检查，加强对防雷装置的维护保养。 设立专职的劳动安全卫生机构，并设置专人负责全厂的劳动安全卫生，每个经营车间均设有专职人员，负责日常的劳动安全卫生检查工作。 5 6 劳动安全卫生机构设置的人员配置情况。 三、消防

1、消防设计依据

《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）； 《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；

《爆炸和火灾危险场所电力装置设计规范》（GB50058-92）。 2、通用消防措施 ⑴组织管理

建立各级安全防火组织，如安全防火领导小组、安全管理委员会、消防检查小组；制定规范的安全防范措施和安全操作规程，严格管理。遵照有关的技术规范和标准并考虑必要的安全防范措施，以最大限度地消除事故隐患，确保项目的正常运作和人身财产安全。

按照国家有关规定布置消防设施器材，安全疏散指示标志，定期组织检验维修，确保消防设施器材完好有效。制定灭火安全疏散方案和应急措施，定期组织消防演练。消防总控室二十四小时值班监控，并做好值班记录；每日防火巡查，建立巡查记录。每年组织消防大检查，确保单位内部不存在消防违章、火灾隐患和其他消防问题。

⑵消防措施

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本项目消防系统供电均为一级负荷，采用单回路供电，设置自备应急柴油发电机组，确保消防用电设备有可靠的电源。消防水泵，自动灭火装置，事故照明、火灾自动报警系统、事故广播、消防控制中心设备用电均采用双回路供电（低压）。当10kV供电电源中断供电时，自备应急柴油发电机组能迅速自动投入供电。消防用电设备配线采用阻燃导线或阻燃电缆，均以金属套管敷设。

在游泳馆内设消防控制中心。内设火灾自动报警及消防自动控制系统。建筑物内设烟感应器及温度感应器监测建筑物，并配有一定数量的破玻手动报警按钮。系统设置专用火警电话便于对外联系，同时，必要时可切换广播音响进行火灾应急广播。

⑶消防设施 ①室外消防栓系统

在基地内沿环形供水管网设置室外消防栓，室外消防栓（间距不大于120米，保护半径不大于150米）。

②室内消防系统 I．办公楼室内消防系统

根据建筑物使用性质、火灾危险性、可燃物数量、火灾蔓延速度以及扑救难易程度因素，根据火灾的种类，每个灭火器配置场所均配置合适的手提式灭火器，以扑救初始火灾。

II．游泳馆室内消防系统

游泳馆室内消防系统由室内消防栓系统组成。

室内消防栓给水系统采用气压供水设备。消防气压供水设备布置在泵房内。

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气压供水设备，FQL-I-72-60型一套 Q=72m3/h，H=60m，H=24.2kW

新建游泳馆每层均布置室内消防栓，保证两股水柱同时达到每一个位置，室内消防栓设远距离启动消防水泵的控制装置。室内消防管道环状布置，并设置消防水泵接合器，以便消防车利用室外消防栓取水向室内消防栓管网供水。 55

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第八章 节能措施

一、编制标准及依据

节约能源是中国的一项基本国策，用有限的能源经营出更多的产品，无疑是企业降低成本、提高经济效益的可靠手段。本项目运用新技术、新设备节约能源、降低成本，以提高企业和产品的竞争力。

《中华人民共和国节约能源法》 中华人民共和国令第90 号公布(1997 年11 月1 日)；

《关于加强节能工作的决定》 国发[2006]28 号； 《民用建筑节能管理规定》 中华人民共和国建设部令第143号； 《评价企业合理用电技术导则》（GB/T3485-1998）； 《评价企业合理用热技术导则》（GB/T3486-93）； 《节水型企业评价导则》（GB/T7119-2006）； 《设备及管道保温技术通则》（GB4272-1992）。

二、设计中采取的节能措施

1、节能重点

经营线的能耗主要是电。因此，在设计方案的选择和建成后经营运行管理等方面，将以节约用电作为主要环节来抓。

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2、主要节能措施

按照国家有关节约能源及合理用能的现行、规定，本项目采取的主要节能措施如下：

⑴经营工艺、设备尽可能选用目前国内和国际上高效率、智能化、环保型、能耗少、成本低的先进设备。在技术先进、报价合理的基础上同时比照节能效果，以降低能耗；

⑵合理安排工艺布局，在满足经营工艺要求的前提下，以就近使用为原则，尽量减少线路损耗和管路损失；

⑶风机、水泵和空调等耗能设备应安装能起滤波作用的无功补偿设备，在降低功率因数的同时，抑制谐波；

⑷合理选用各通用设备及其驱动电机的控制方案。各经营环节、工序、设备之间做到经营能力的平衡，以减少某些设备的无负荷或低负荷运行，合理安排经营各工段的作业班次；

⑸加强游泳馆内能源消耗管理，各工序分别安装水、电等计量装置，实行分段考核；对能耗较大的设备单独设置计量装置，做好公用设施的养护工作，防止跑、冒、滴、漏现象的产生，最大限度的节约能源；

⑹车间照明采用节能型灯具，以节约用电；

⑺配电室布置于用电最大负荷附近处，并分开多回路供电，以节约电路损耗。配备完善计量装置，加强节能管理；

⑻变压器选用低损高效节能型变压器，高低压电源采用电容器补

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偿，降低电耗；

⑼选用节能型燃煤锅炉；

⑽经营用水采用循环使用措施，经营废水及生活污水经处理后的污水用于绿化灌溉和场地冲洗；

⑾室外绿化尽可能选用耐旱植物，少用耗水量大的草木； ⑿采用节水型设备和用具，用制度约束员工、鼓励节约用水。

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第九章 项目实施管理和劳动定员

一、组织管理

为确保项目顺利实施，ＸＸＸ跃龙游泳公司成立项目实施领导小组，负责项目全过程的实施管理。

领导小组负责项目资金使用计划的落实，组织项目的建筑施工、设备采购、安装调试、运行测试等工作。

二、项目劳动定员、人员培训

1、劳动定员

本项目完成后，共需安排经理1人、采购人员2人、营业人员6人、技术人员2人、安全保卫人员2人、财务人员2人.共计15人。

2、人员培训

公司在人力管理上采取末位淘汰制，以激励员工奋发向上，为公司多做贡献。通过定期的考评，按一定比例淘汰得分排末位的员工，形成的空缺通过招聘进行补充。这种合理的流动和更新将有效保证公司员工素质和技能的提升，增强公司的竞争能力。

新招人员给予2-6个月的试用期。为了配合项目的开发、经营和营业计划，公司制定了全面的培训计划，员工在上岗前必须具备足够的操作技能和业务知识，同时在较短的时间内了解和熟悉公司的经营方向、发展规划、企业文化、各种规章制度，并进行职业道德教育的培训，以使员工能够理解公司的经营理念、运做模式，适应岗位工作。

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为了保持公司的可持续发展，经营过程中还将对全体员工进行在职培训，不断提高管理人员、技术人员、营业人员的能力，针对不同岗位的人员进行定期和不定期的进阶培训。

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第十章 项目招标和进度安排

一、项目招投标

（一）、项目招投标

为保证工程质量和进度，控制工程造价，防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标投标活动，确保项目建设完成后达到一流水平，项目设计、工程设备以及承建单位的选择至关重要，因此按照《中华人民共和国招标投标法》编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。

（二）、项目招标范围及组织形式 (1)招标范围及组织形式

本项目主要建设内容有土建工程、总图工程(包括道路、场地硬化等)、大型设备及安装等工程。招标范围包括勘察设计招标、施工监理招标、施工企业选择招标、设备与主要材料采购招标等，招标方式可根据实际情况采取邀请招标、委托招标或公开招标。

(2)招标组织形式

鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所必备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。

(3)招标范围及组织形式见下表

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招标基本情况表

招标组织形式 自行 招标 委托 招标 √ √ √ √ √ √ √ √ 招标范围 项 目 招标方式 不采用 招标方式 投资估 金额 全部 招标 部分 招标 √ √ √ √ √ 公开 招标 邀请 招标 √ √ √ √ √ √ √ √ 勘察 设计 建筑工程 安装 室外 监理 设备 主要原材料 其他 情况说明： √ （三）、单位工程招标 根据《招标投标法》招标程序为：申请招标、准备招标文件、发布招标广告、资格预审、确定投标人名单、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议、接受投标书、公开开标、审查标书、澄清问题、评标比较、评标报告、定标、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人等。结合实际本项目招投标过程具体如下。

(1)招标

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本项目的招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的乙级招标代理机构，具体程序如下：

A、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托乙级招标代理机构进行公开招标。

B、招标代理机构在指定媒体上发布招标公告。

C、本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。

勘察设计招标：勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行邀请招标时，面向全国选择设计单位，投标人的资质要求甲级。

施工监理招标：施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理邀请招标时。投标人的资质要求乙级。

施工企业选择招标：施工企业要求资质在一级以上，面向全国公开选择投标人。

设备与主要材料采购招标：依据项目的需要，面向国内外知名企业通过邀请招标方式选择设备生产厂家，投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。

(2)投标

1、本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。

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2、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。公开招标的项目投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。

3、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。

4、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。

(3)开标、评标和中标

1、开标由招标代理机构主持，项目建设单位派代表参加，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。

2、评标由招标代理机构依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。

3、评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。

4、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。

（四）、项目管理

为了保证该项目的顺利实施，建设单位公司成立项目领导小组，负责立项、开发、投资、工程招标、监理、设计、施工、验收、决算

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及组织协调等工作。

1、前期工作阶段：本阶段主要完成项目申报与审批。 2、项目准备工作阶段：本阶段最后要完成初步设计和施工图设计，住户拆迁，完成“五通一平”等工程、、组织施工招标，选定监理单位及施工单位，办理相关手续。

3、建设实施阶段：组织建筑材料、机械。落实施工力量等建设准备工作；按照计划、设计文件的规定，编制施工组织设计，组织文明施工。

4、竣工使用阶段：本阶段主要工作内容包括项目竣工验收、交付使用，具体包括：及时组织设计、施工等单位进行验收，并做好验收记录；编制竣工决算文件；向主管部门提出竣工验收报告。 二、工程建设进度

（一）建设工期

根据同行业类似项目建设的实际经验以及新建工程的具体特点，确定本项目建设期限为2013年12月至2014年11月，共计12个月。

（二）项目实施进度计划如下：

1、2013年12月－2014年2月，完成项目的立项、勘察、可行性报告编制及审批；

2、2014年3月，完成初步设计；

3、2014年4月，完成施工图设计，施工招标及开工准备工作； 4、2014年5月，完成场地平整及基础工程；

5、2014年6月－2014年10月，完成主体建筑工程及环境、道路工程；

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6、2014年11月底，完成工程验收，正式投入使用。

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第十一章 投资估算与资金筹措

一、投资估算范围、依据

1、投资估算范围

本项目投资估算范围为建筑工程、设备购置和相应的配套基础设施工程等费用以及流动资金。投资估算包括在正常的设计和施工周期内，为完成工程所需投入的建筑安装工程费用及装修费用、工程建设其他费用、预备费、设备购置及安装费用、流动资金等。

2、投资估算依据及参考资料

⑴《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

⑵《投资项目可行性研究指南（试用版）》（计办投资〔2002〕15号）；

⑶《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008） ⑷《湖北省建筑工程综合预算定额》（2010年版）； ⑸《湖北省建筑工程预算定额》（2010年版）；

⑹《全国统一安装工程定额湖北省单位估价表》（2010年版）的相关分册；

⑺《湖北省建筑安装工程预算费用定额》（2009年版）。 ⑻国家和湖北省有关工程建设其他费用标准的规定； ⑼有关设备制造厂家（承销商）的最新报价。

二、投资估算

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本项目共需要资金2030.34万元。 1，工程费用

本项目占地面积20000平方米，建（构）筑面积为6590平米，建构筑工程费用849万元。

2，工程建设其他费用

本项目的各项其他费用按国家或湖北省规定的费率和取费标准进行估算，共需106万元，具体计算说明如下：

⑴建设单位管理费。依据《财政部关于印发〈基本建设财务管理规定〉的通知》（财建[2002]394号）计入；

⑵工程勘察设计费。依据《国家计委和建设部关于发布〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》（计价格〔2002〕10号）和国家计委和建设部联合编制的《工程勘察设计收费标准（2002年修订本）》计入；

⑶项目前期工作咨询费。按照《国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》(计价格[1999]1283号)计入；

⑷环境影响咨询费。按照《国家发展计划委员会、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125号)计入；

⑸工程造价咨询费。按照《工程造价咨询单位管理办法》（建设部74号令）、《中介服务收费管理办法》（国家计委计价格<99>2255号）及湖北省建设工程造价管理站的有关规定计算；

⑹施工图审查费。按照国家和湖北省相关技术服务性收费标准计算；

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⑺工程招投标代理费。根据国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980号）计入；

⑻工程建设监理费。按照《湖北省建设工程监理管理办法》收取； ⑼工程保险费。第三者责任险，根据建标造[1999]号文的规定计入；

3、设备购置及安装费用表

设备购置费用按设备单价及台数计算，设备安装费用安装设备购置费用来估算，本项目设备购置费用为482.34万元，设备安装费用为93万元，设备购置及安装费用共575.34万元。

4、预备费

在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，按规定需要事先预留基本预备费，结合本项目实际情况，计200万元。

5、流动资金

本项目采用分项详细估算法估算确定流动资金，项目满负荷运营后预计需要流动资金300万元。

6、项目投资估算汇总

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建筑 序号 费用名称 工程 第一部分：工程费用 办公楼 配电房 儿童游泳池 开放式游泳池 封闭式游泳池 停车场 门卫 围墙及大门 道路及场地硬化 购置 工程 费用 设备 安装 其他 合计 占总投资比例 1 849 482.34 93 0 1424.34 70.15% 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 60 6 32 180 360 24 3 10 10 20 2 1 0 72 27 451.34 90 1113.34 1 25 3 10 70

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1.10 1.11 绿化 场地平整 第二部分：其他费用 土地费用 建设单位管理费 前期工作费 勘察设计费 工程建设监理费 职工培训费 联合试运转费 其它费用 预备费 建设投资 流动资金 80 40 80 40 2 0 0 0 106 106 5.22% 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 3 4 5 0 849 0 0 482.34 0 93 0 12 15 20 12 12 3 32 200 306 300 0 12 15 20 12 12 3 32 200 1730.34 300 9.85% 14.78% 71

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6 项目总投资 投资比例 849 49.07% 482.34 27.88% 93 5.37% 606 17.68% 2030.34 100.00% 72

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三、资金筹措

本项目总投资为2030.34万元，其中建设投资1730.34万元，流动资金300万元，全部为公司自筹。

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第十二章 项目财务分析与敏感性分析

一、项目财务分析

1、财务评价依据

⑴国家发展计划委员会“计办投资[2002]15号关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知”；

⑵《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

⑶《投资项目可行性研究指南（试用版）》中有关财务评价的内容与方法。

2、财务评价基础数据与参数 ⑴财务价格

财务评价是对拟建项目未来的效益和费用进行分析，采用的是预测价格。

在本项目财务评价中计算营业收入及成本费用所采用的价格，均为市场价格（不含税价）。

⑵税费

本项目为公益非营利事业，享受的税费减免。 ⑶项目计算期

财务评价计算期包括建设期和经营运营期，财务评价计算期设定为12年（项目建设期2年、运营期10年）。

⑷财务基准收益率

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项目基准收益率（Ic）按10%计算。 3、营业收入估算

票价按物价部门批准的25元/人收取，预计每日有顾客1730人，正常运营期间每年可接待顾客207600人次，预计营业收入为519万元。详见基本报表1营业收入和税金及附加估算表。

4、成本费用估算

⑴外购原辅料及燃料动力消耗

原材料、燃料及动力价格均以目前市场价格为基础，详见原材料、辅助材料估算表和燃料动力估算表。

⑵工资及福利

预计项目员工总数达到15人，年工资及福利为40.2万元。详见工资福利估算表。

⑶折旧与摊销

固定资产按直线法计算折旧费，房屋建筑按25年折旧、净残值率取5%，设备按10年折旧，净残值率取5%。预备费用按10年摊销、土地费用按30年摊销。详见固定资产折旧估算表和无形及递延资产摊销估算表。

⑷修理费用

按照固定资产折旧费的一定比例计算。 ⑸其他费用

包括其他制造费用、其他管理费用和其他营业费用，其他制造费用。

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5、财务评价报表及指标 1财务指标

项目财务内部收益率（FIRR） 后财务内部收益率=23.92% 后财务净现值（FNPV）

后财务净现值=232.9万元（IC＝10%） 静态投资回收期

从项目建设起始年算起，本项目的后静态投资回收期为7.73年（含1年建设期）。

投资利润率

本项目正常运营后，后年均净利润为274.69万元，本项目后投资利润率为274.69万元/2030.34万元*100%=13.53%。

营业净利润率

本项目正常运营后，后年均净利润为274.69万元，年均营业收入为519万元，营业净利润率为274.69万元/519万元*100%=52.9%。

以上评价指标表明，本项目的财务效益良好。

二、不确定性分析

按项目满产后的年份计算，采用经营能力利用率表示的盈亏平衡点为：

BEP=[年固定成本÷（年营业收入－年营业税金与附加－年可变成本）]×100%=150.29÷（519-94.01)×100%=35.3%。

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计算结果说明当经营能力利用率为35.3%，项目达到盈亏平衡点，即可维持收支平衡，项目具有很强的抗风险能力。

三、敏感性分析

影响项目经济效益的主要因素是营业价格、经营成本和建设投资。本项目对以上三个因素变化对后财务内部收益率的影响程度作了敏感性分析，详见敏感性分析表。

敏感性分析表

财务内部收益率 （后） 数值 敏感系数 23.92% 37.94% 5.860 8.46% 6.463 22.58% -0.561 25.39% -0.614 4.56% -8.094 41.12% -7.1 序号 1 2 3 4 不确定因素 基本方案 营业价格 建设投资 经营成本 变化率 - +6% -6% +6% -6% +6% -6% 从敏感性分析表中可以看出，经营成本变化是影响项目财务内部收益率的最敏感因素，营业价格次之，建设投资是影响项目财务内部收益率的最不敏感因素。因此要控制好项目的经营成本和营业价格，避免风险。

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敏感性分析图45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%-6%-3%-5%销售价格建设投资经营成本基准收益率0.00%0%3%6%敏感因素变动百分比

项目敏感性分析图

本项目的所得后财务内部收益率高于基准收益率，各类经济指标良好，从财务指标上看，本项目是可行的。

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第十三章 结论

本游泳池的建设，主要是为满足市民的需要而进行的配套项目，不以赢利为目的。通过计算，游泳池每年有大约519万元的收入，不存在暴利，可作为对游泳池维护、建设的资金。该项目在设置上符合业主的需求，在经济上也有赢余，经济测算符合经济和市的要求，本公司认为，该项目设置合理，项目可行。

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附表：

工资福利表 类别 运营期 项目 2015 人数 经理 人均年工资及福利 工资及福利额 人数 副经理 人均年工资及福利 工资及福利额 人数 职人均年工资及福利 工 工资及福利额 工资及福利总额 1 5 5 1 4 4 13 2.4 31.2 40.2 2016 1 5 5 2 4 4 13 2.4 31.2 40.2 2017 1 5 5 2 4 4 13 2.4 31.2 40.2 2018 1 5 5 2 4 4 13 2.4 31.2 40.2 2019 1 5 5 2 4 4 13 2.4 31.2 40.2 2020 1 5 5 2 4 4 13 2.4 31.2 40.2 2021 1 5 5 2 4 4 13 2.4 31.2 40.2 2022 1 5 5 2 4 4 13 2.4 31.2 40.2 2023 1 5 5 2 4 4 13 2.4 31.2 40.2 2024 1 5 5 2 4 4 13 2.4 31.2 40.2

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燃料费用表 运营期 项目 水 单价（元/立方米） 用量（立方米） 金额 电 单价（元/千瓦时） 用量（万千瓦时） 金额 燃煤 单价（元/吨） 用量（吨） 金额 燃料动力费2015 2.60 2016 2.60 2017 2.60 80484.00 2018 2.60 80484.00 20.93 1.10 21.35 23.49 800.00 120.00 9.60 .01 2019 2.60 80484.00 2020 2.60 80484.00 20.93 1.10 21.35 23.49 800.00 120.00 9.60 .01 2021 2.60 2022 2.60 2023 2.60 2024 2.60 80484.00 80484.00 20.93 1.10 21.35 23.49 800.00 80.00 6.40 50.81 20.93 1.10 21.35 23.49 800.00 120.00 9.60 .01 80484.00 80484.00 80484.00 80484.00 20.93 1.10 21.35 23.49 800.00 120.00 9.60 .01 20.93 1.10 21.35 23.49 20.93 1.10 21.35 23.49 20.93 1.10 21.35 23.49 20.93 1.10 21.35 23.49 800.00 120.00 9.60 .01 20.93 1.10 21.35 23.49 800.00 120.00 9.60 .01 800.00 800.00 800.00 120.00 120.00 120.00 9.60 .01 9.60 .01 9.60 .01 81

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合计 无形资产摊销表 名称 摊销年限 10 运营期 原值 2015 200 20 180 20 180 2016 20 160 20 160 2017 20 140 20 140 2018 20 120 20 120 2019 20 100 20 100 2020 20 80 20 80 2021 20 60 20 60 2022 20 40 20 40 2023 20 20 20 20 2024 20 0 20 0 预备费用 摊销费 净值 摊销费 净值 82

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固定资产折旧表 折旧年名称 限 房屋建筑 折旧费 净值 设备 折旧费 净值 合计 折旧费 净值 原值 2015 21.96 527.04 运营期 2016 21.96 505.08 2017 21.96 483.12 2018 21.96 461.16 2019 21.96 439.20 2020 21.96 417.24 2021 21.96 395.28 2022 21.96 373.32 2023 2024 25 9.00 21.96 21.96 351.36 329.40 10 681.34 68.13 613.21 68.13 5.07 68.13 476.94 68.13 408.80 68.13 340.67 68.13 272. 68.13 204.40 68.13 136.27 68.13 68.13 68.13 0.00 1230.34 90.09 1140.25 90.09 1050.15 90.09 960.06 90.09 869.96 90.09 779.87 90.09 6.78 90.09 599.68 90.09 509.59 90.09 419.49 90.09 329.40 83

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销售收入表 序号 项目 2015 166080.00 25.00 415.20 计算期 2016 207600.00 25.00 519.00 2017 207600.00 25.00 519.00 2018 207600.00 25.00 519.00 2019 207600.00 25.00 519.00 2020 207600.00 25.00 519.00 2021 207600.00 25.00 519.00 2022 207600.00 25.00 519.00 2023 207600.00 25.00 519.00 2024 207600.00 25.00 519.00 1 人次 2 票价 3 收入

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总成本估算表 序号 1 2 3 4 5 可变成本 外购燃料及动力费 工资及福利费 修理费 其它支出 计算期 项目 2015 82.81 50.81 40.20 24.00 8.00 2016 94.01 .01 40.20 30.00 10.00 2017 94.01 .01 40.20 30.00 10.00 150.22018 94.01 .01 40.20 30.00 10.00 2019 94.01 .01 40.20 30.00 10.00 150.29 90.09 20.00 2020 94.01 .01 40.20 30.00 10.00 150.29 90.09 20.00 90.09 20.00 2021 94.01 .01 40.20 30.00 10.00 150.22022 94.01 .01 40.20 30.00 10.00 2023 94.01 .01 40.20 30.00 10.00 150.29 90.09 20.00 90.09 20.00 244.31 2024 94.01 .01 40.20 30.00 10.00 150.26 固定成本 150.29 150.29 9 90.09 20.00 150.29 9 90.09 20.00 150.29 9 90.09 20.00 7 8 9 10 11 折旧费 摊销费 利息支出 总成本费用合计 BEP（%） 90.09 20.00 233.11 35.3% 90.09 20.00 244.31 244.31 244.31 244.31 244.31 244.31 244.31 244.31 85

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全部现金流量表 序号 1 1.1 1.2 项目 2014 现金流入 营业收入 补贴收入 回收固定资产及无形资产余值 回收流动资金 现金流出 建设投资 流动资金 经营总成本 折现系数（10%） 净利润 累计利润 2015 415.20 415.20 2016 519.00 519.00 2017 519.00 519.00 2018 519.00 519.00 运营期 2019 519.00 519.00 2020 519.00 519.00 2021 519.00 519.00 2022 519.00 519.00 2023 519.00 519.00 2024 848.40 519.00 1.3 329.40 1.4 2 2.1 2.2 2.3 1730.34 533.11 300.00 233.11 244.31 244.31 244.31 244.31 244.31 244.31 244.31 244.31 244.31 244.31 244.31 244.31 244.31 244.31 244.31 244.31 244.31 244.31 8 1 0.91 0.83 0.75 0.68 0.62 0.56 0.51 0.47 0.42 0.39 -117.91 -1848.25 274.69 -1573.56 274.69 274.69 -1024.17 274.69 -749.48 274.69 -474.79 274.69 -200.10 274.69 74.59 274.69 349.28 604.09 953.37 -1298.8 86

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7 9 10 净利润净现值 累计净现值 1730.34 -107.19 -1837.53 227.02 206.38 187.62 170.56 155.06 -0.90 140.96 128.15 116.50 232.90 -1610.51 -1404.13 -1216.51 -1045.95 -749.94 -621.79 -505.30 -272.39

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