民宿项目可行性方案(永嘉县屿北古村)

本报告所陈述的对象为浙江省温州市永嘉县屿北古村民宿投资项目。

项目所处的永嘉县，山水资源丰硕，生态环境优越悠三百里楠溪江，融天然风光与人文景观于一体，以水秀、岩奇、瀑多、村古、滩林美而名闻遐迩，是我国家级风光名胜区当中以田园山水风光见长的景区之一。丰硕的山水资源，和优良的生态环境，为楠溪江民宿的建设奠定基础。

项目所在地屿北村，位于永嘉县岩坦镇，诸永高速岩坦出口下高速五分钟即达。该村三面环山，一面临水，青山叠翠，环境清幽，风光秀美，苍松翠柏，秀竹茂林。周围有金山、昔山、屿山、阳山、僧人山围绕，犹如莲花瓣簇拥着整个村落。村内古建筑占现有民居建筑85%以上，新区与老区分明。石墙上斑驳的红色口号还依稀可见。是宝贵的保留原始风貌的古村落。该村有一批“国字号”荣誉，如“中国景观村落”、“国家级历史文化名村”、“中国首批传统村落”等。

该村历史据《汪氏及徐氏宗谱》记载，屿北始建于唐朝，由徐氏所居。后宋朝吏部尚书汪应辰及其弟汪应龙遭秦桧迫害，归隐于屿北后棠塆，至第五代入赘屿北后，徐氏开始迁居至枫林，汪氏一脉日趋繁衍。屿北民居建筑具有浓郁的地址特色，村内古建筑保留完整，村落整体计划思想独具特色。屿北村周围群山重叠，形似莲花瓣，村落聚冲\"莲花心\"。于是，村落依照道学\"易经\"中的阴阳五行学说风水格局的方式，把北向金字山定为\"金\"，把南方屿北丛林定为\"木\"，把东侧交叉路形定为\"火\"，把西向（莲花心）肥沃黄土作为\"土\"，把城河围绕\"莲花心\"一周定为\"水\"，组成了一个封锁的社会单元和自然村落。 村内商业环境：

1、村管网改造正在进行，届时所有电线、网络线路都将埋于地下，最大程度的还原古村落生态环境。

2、该村尚无民宿项目，仅有一家名义上的农家乐位于村委会大楼楼下食堂。村委会目前对农家乐项目持支持态度。本项目可进展空间庞大。

3、村内小卖部零散3家左右，缺乏中小型超市，看了下有些食物（如：面包、饼干等）不是过时确实是三无产品。 这可能由于该村的旅行行业尚未及时开发，致使旅行、商业气氛不浓厚。

4、地下管网改造正在进行，完成后电线地埋，古村落风貌能够进一步展现。 5、宽带、自来水网管齐全。

6、地理位置优越，位于诸永高速岩坦出口2千米，温州市区动身40分钟即可抵达。 要紧技术经济指标 项目总数量：前期计划为一栋古建筑民房和前后院落。 建筑装修本钱：依照设计公司方案进行确信。 第二章 市场调研及前景预测

一．市场形势分析 （一）客观区域市场分析

本项目的定位是：利用本项目是屿北村第一个特色民宿的良好条件，以屿北古村的文化资源和自然风光作为依托，通过展现古村落形态和历史文化、优美的自然风光和淳朴的农耕生活，吸引周边城市短途旅行客源。在树立好本民宿品牌的同时，对屿北古村的古村落爱惜和文化传承做出奉献。 台湾民宿大致经历了三个时期：第一时期也称之为“农家乐”，

粗糙、草根而原始，要紧有体此刻“钓鱼、打牌、喝茶、谈天、用饭”，是农人自发形成的一条生财之路。第二时期称之为“妄图回归”，它是一些在城市里打拼了大半辈子、资产小有积存的退休人士，他们中有很多是教师、公事员、设计师或是公司里的中高层治理人员。从城市再次回到昔时怀揣妄图离开的地址，从头构筑另一个妄图。和第一时期的民宿相较，他们增加了文化内涵和设计感。第三时期称之为“创意田园”， 民宿的主人那么是一些年轻的社会精英，在许多人向往城市生活的时候，他们却一反常态地崇尚乐活的生活态度，以新农人的身份过起了田园牧歌的生活。此刻永嘉民宿经营现状类似于第二时期中期。

项目所在地永嘉县目前民宿市场形势利好，目前该县正在大力支持进展楠溪江民宿事业，并于去年公布了《永嘉县民宿治理方法》，大致标准了民宿的经营范围和奖励方法。此刻很多村落都在寻求更适合自身村落条件的经济进展之路。而中端消费档次、有情怀的名宿更是现时期永嘉此刻所缺少的。

（二）市场供求分析

目前永嘉县现有民宿大部份档次较低，改造提升空间较大。一是大部份村民家改造的客房面积较小，带独立洗手间的客房比例较低。二是建筑和房内的装饰缺乏风俗文化元素，配套设施比较单一。

随着近几年永嘉县楠溪江景区的深度开发和城市居民周边短途游适应的形成，愈来愈多的游客对农村旅行的需求提高，再也不知足于低端(150元/间以下)的楼下吃、楼上住的简单农家乐模式，大伙儿来游玩也渐渐不知足于找个房间打牌唱歌。 另外部份高端（600元/间以上）民宿、客栈（如悦庭楠舍），又缺乏深度挖掘农村历史文化，缺少游客与旅宿地的互动沟通。因此，一个既有优美环境，又能够体会原始淳朴农耕文化的旅行项目有着较大的市场需求。

本项目营业后将加大幅度吸引来古村落旅行的游客，尤其是温州市和周边城镇游客。通过一系列的网络、客户互动宣传推动创建民宿和屿北古村的品牌效应。通过量渠道的促销方式提升本项目的人气。

第三章 项目定位

3、1 主题定位

屿北古村民宿项目 ——特色民宿酒店

客房------独栋民宿，有院落 能够提供各项周边效劳餐饮、娱乐、康体等活动和信息。

3、2 功能定位

知足不同层次客人的消费需求，多元化的客户渠道，以点及面，完善的一站式效劳。

3．3 开发该项目目的：

1．宣传屿北古村本身人文、自然风光、历史背景，并陆续进行资源整合。打响屿北古村的旅行品牌。

2．保证民宿项目本身的收益 3．成立楠溪江中端民宿的标杆 4．积存更多体会，为以后的项目做预备

5．增强客户中意度，提升客户重复消费率，积存更多客户资源 6. 与本地政府村民深切交流，提升本地村民对自身居住地资源优势的熟悉，合作互利，久远进展，进一步提升收

入水平。

7、以旅行周边项目带动经济进展，改变传统观念，转由借助效劳业增加收入，而不是传统景点以门票收入为主体的收入模式。 3．4 规模与标准

客房数量依照设计公司对承租楼房的具体情形确信，依据10-15平方米一间客房的标准，大致在6-8间客房。楼房主体外部装修修旧如旧，与屿北古村古民居维持一致风格，前后院在维持历史原貌的基础上，充分发挥休闲、活动的作用。内部装修按所针对客户的需求确信风格样式，保证房间的有效性和舒适性。

第四章 投入本钱与经营估量 一、投入本钱分析：

衡宇改造打算和投入本钱：

1、充分明白得所改造衡宇的历史、文化底蕴和结构。充分尊重原始风貌，对衡宇外表的装修做到与屿北村整体风格的融合与创新。达到既符合古村落古民居概念，又能表现出新农村新风貌的特色。

2、内部装修依照所针对客户群设计，做到简练、风格多样，规格能知足大部份层次客人的需要。要解决游客担忧的农村住宿脏乱的现象，在房间内不体会到温馨、舒适。 3、前后院改造打算：

⑴将原有水池恢复，引入活水，让整个水池流动起来，养鱼、水植方面必需丰硕，以减少死水带来的蚊虫多的负面阻碍。完善后这屋前屋后的水池将是咱们的最大外观特色！ ⑵在原有宅基地上搭建简易衡宇，风格也需要融入古村落，或依照设计师用意，部份创新。此计划着重解决活动室、食堂、文化体验场地的用地计划。

⑶卵石围墙的整修与完善，达到民宿整体封锁性独立性的需求。 ⑷院落绿化，依照设计施工进行。绿化分前期绿化和后期经营者自己种植绿化，前期绿化大体由原先以后绿化转变，后期按经营理念种植农作物、欣赏型花卉等。 ⑸改造本钱由设计公司估算，衡宇主体返修巩固费用在90000元，房间装修按每平方米1800元估算，大致租用面积280平米，共计主体装修504000元。院落以整理道路、修整围墙，布置水池为主，预算50000元。共计644000元。加上软装，整体预算操纵在800000元。

本项目特色和与落户地屿北古村的合作互利计划

结合民宿自身情形，进行完善优化后进入稳固营业状态。 在营业期间，为提升客户中意度，留得住客人并吸引转头客。还需充分挖掘屿北古村和周边的人文历史自然等资源，以本民宿为点，撬动体验式旅行的进展。

在项目装修期间，将会对本村落原始农耕生态的特色生产生活活动进行深切探讨研究，慢慢推动以下几个特色活动项目以增强民宿活力和特色：

1、挑选1-2个项目作为本民宿固定活动，具体地址优先考虑设立在民宿前后院空地当中，搭建必要简易设施与之配合。提高本民宿本体特色。并按期增加改换。除主体建筑休闲之外，可在部份古民居院落设立活动地址，增加古村旅行活力。

2、依照农人耕种实际情形，长期发布农活体验活动，通过采摘、耕种、收货等活动，让旅客感受在城市中体会不到的农村生活力氛。还可提高农人收入。经营方式初定按人头、家庭集体收取体验活动的费用，再按比例与合作农户分成。此方案中民宿作为集合和休息地址，可借此宣传民宿特色。

3、能够与本地农人配合，设立“屿北古村远程农业”（暂名）打算，旅客可租赁本地田地，

体会播种至收货的欢乐。让顾客承包一小块地，从播种开始，依照微信互动，每周或每隔几天发送承包地的照片和信息，可雇佣本地农户进行治理，田地必需绿色无农药！结果后可通知采摘也可邮寄、带回温州给客户。

另外还可借鉴外地“网络养羊投资”模式，领养鸡鸭鹅猪等农村常见家畜，长成后现金返还或送回领养者手中。

4、屿北村三面环山，和村民探讨周边环境，寻觅向导或联系温州市区户外活动组织设计山路户外活动。

5、搜集本地手工业者资料，与之沟通合作打算，设立旅客体验活动。

6、依照本地地理位置，帮忙外地游客设计楠溪江旅行线路，表现集散地作用。

7、收拢周边村落资源，手工业、农村特色职业、周边景点、传奇、都能够以此来进行运营和宣传，不单单局限于屿北村一处。

8、寻觅空旷衡宇，设立木工房，可联系外地木工房进行合作，也可自己学习或招聘相关从业者进行教学。要紧从勺子、砧板入手，以后依照运营情形决定是不是在市区周边设立基地。

运营及进展方向

农耕体验、文化历史介绍、周边旅行集散、复制本项目扩张至文成、泰顺、苍南等地，成立连锁民宿品牌。 经营难点

1、因经营季节性强而致使投资本钱回收期较长，是制约民宿进展的重要因素民宿也面临淡旺季的为难，入住的客人一样都在周末，冬季的客人相对少。单纯靠住宿收入回收本钱的周期较长。

2、因该村地址距离要紧客源地温州市区仅40分钟车程，因此怎么留住客人住宿是一个难点。

3、屿北古村旅行气氛较芙蓉、苍坡、狮子岩、岭上人家等地差距明显，需配合经营提升知名度。还需本地政府、旅行部门协同宣传。

二、经营估量

4．2．1 经营本钱分析：

房租：前三年每一年10000元，以后依照合同5-10%的分红或其他协议。 人工本钱：

民宿房间暂定7间客房，正常的房间整理可有经营者本身承担，能够更好的在前期观看到房间设置装修的不足和需要。工资暂定在3000元/月，共2人72000元/人。 整栋民宿的清洁可招本地闲散居民，工作范围为院落地面的打扫，垃圾的倾倒和其他工作。工资本钱临时在1000元/月。共需12000元/年 人工本钱共计，84000元/年。

电信宽带：100M有线宽带 1500元/年

水电本钱：10192元/年（按7间房，104天，5%的比率计算） 宣传本钱：5000元/年（优惠力度，熟客、关系客本钱付出） 营业税金：203840*=10192元（按7间客房全年30%入住率） 估量全年本钱：110884元

4．2．2 经营收入分析： 1、住宿：

初期7间客房，按平均每间房费280元，保守估量，全年双休日全年104天，入住率不到

30%计算，总共住宿项目收入为203840元。若是依照2021

年永嘉县人民政府报告中本地民宿客栈的入住率在70%，按此平均值计算，住宿项目收入为500780元。

2、农村体验活动，依照每周末40人次计算，每人次100元计算，全年52周，共计208000元。

3、另外，因民宿假日经济因素，日常闲时可策划养生、特色活动等项目，按7间客房，闲时261天，150元每间闲时客房费收入，10%入住率计算 ，共计27405元。（此收入弹性稍大，如运作适当，收入增加专门大。） 4、暑假假期，可同户外举行夏令营、远足、生态体验等各项针对学生人群培训、体验活动，收入和合作单位分成后按每人1500元，20人次每次，寒假暑假各举行一次，共计收入60000元。

5、共计：

按以上估量收入，住宿最低收入30%计算，共计499245元。按住宿高入住率70%计算，共计796185元。

除以上打算收入之外，暑假学生客源入住，手工艺培训体验项目，绿色农产品销售，农家乐餐饮收入还未计算在内，后续可进展项目丰硕。 4．2．3 投资回报分析：

按初期投资80万计算，本项目回报周期2年。按2021年永嘉县平均客栈入住率70%计算，1年半收回投资本钱。

另外，县政府《永嘉县民宿治理方法》补助每间房间6000-10000元，按设置7间客房，中间价8000元计算，可取得补助为56000元。(依照与政府相关部门沟通，补助政策已暂停。) 其他农业局等相关政策补助还需查询翻阅。 以上为永嘉县屿北村风俗项目可行性方案。

2021-06-22